入住新家後不久發現有漏水、蟲蛀等屋況瑕疵，想請原屋主協助處理，卻被以合約中「現況交屋」為由而拒絕，進而產生屋況爭議。究竟該如何處理類似糾紛呢？本文將由信義房屋為大家解析現況交屋定義及責任歸屬問題，並介紹中古屋買賣常見的4種屋況糾紛，以及分享信義房屋實務上的協助經驗，幫助購屋族在交易前做好準備，降低日後發生糾紛的機會。
合約寫「現況交屋」就能免責？賣方仍須負瑕疵擔保責任
「現況交屋」是不動產交易過程中約定成俗的概念，指的是買賣雙方依據房屋現況進行買賣與交屋，然而在實務上，買賣方對於房屋「現況」的理解有所不同，賣方認為是整間房屋現況交付（包含不可見、未知的隱蔽瑕疵），若後續出現這些瑕疵，賣方將不負任何責任；買方則認為是所見已知範圍內的房屋現況交付，即若有不可見、未知的隱蔽瑕疵，仍須由賣方負責。因此，若在交屋後才發現有無法從外觀察覺的隱蔽瑕疵，例如天花板內水管漏水、牆壁內部結構問題等，便有可能出現賣方不願負責、買方需自行處理的情況，進而引發爭議。
為預防此情況發生，建議避免在合約上使用「現況交屋」這類模糊條款，而賣方也不是採現況交屋就能免責，仍須負「瑕疵擔保責任」，即「賣方應向買方擔保房產無滅失或減少價值之瑕疵」，當出現屋況瑕疵時，賣方應負責修繕、賠償事宜。若要在有屋況瑕疵的情況下進行不動產交易，賣方須先詳盡告知屋況瑕疵，並將之詳列於不動產說明書，確保買方充分知悉屋況，以免後續產生糾紛。
中古屋買賣糾紛有哪些？4種常見糾紛、預防方法一次看
上述有關現況交屋的認知差異，常發生在中古屋買賣過程中，其中以下四類最為常見。
1. 漏水
漏水問題是許多購屋族的惡夢，常發生在陽台、頂樓、浴室、廚房等處，多半是因管線老舊、防水層失效而導致，若漏水影響到周邊鄰居住戶，還有可能增加維修費用、溝通時間成本，因此在看房時要格外留意，像是觀察天花板或窗框有無滲水、牆面是否有不平整或油漆剝落情形。
2. 蟲蛀
台灣氣候潮濕悶熱，木質裝潢的縫隙與濕氣成了適合蛀蟲生長的溫床，使建築、傢俱容易受到白蟻、粉蠹蟲、姬薪蟲等蟲類侵蝕，不僅影響生活品質，更可能危害居家安全，故建議在看房時特別留意木作比例高的區域，是否有蛀孔、木屑或受潮等痕跡。
3. 海砂屋
海砂屋指的是使用高氯離子含量之混凝土建成的房屋，而過量的氯離子會加速鋼筋膨脹、鏽蝕，進而導致水泥剝落、鋼筋外露，可能出現結構安全疑慮。買方看房時可從查檢孔（或稱維修孔、檢修孔）檢查是否有混凝土剝落、鋼筋生鏽等異常情形，並詳閱不動產說明書瞭解房屋狀況。
4. 凶宅
凶宅為發生過自殺、他殺、意外死亡等非自然死亡之物件，可能造成居住者的心理壓力及影響未來轉售價值，對此屋主須負瑕疵擔保責任，房仲業者須依法揭露已查知之資訊；買方看房時則可透過查閱不動產說明書、詢問鄰里住戶及管理員瞭解相關資訊。
交屋後才發現屋況瑕疵，該怎麼處理？
▲信義房屋糾紛防範有撇步！詳閱不動產說明書、注意驗屋細節。（圖／信義房屋） 那麼如果交屋後才發現有屋況瑕疵，該如何求助與解決呢？首先建議買方維持屋況並拍照保留證據，再聯絡房仲業者反映問題，尋求建議或協助協商，避免糾紛擴大。
而在法律上，依《民法》規定，交屋後5年內，賣方對買方有瑕疵擔保之義務，買方可請賣方協助處理瑕疵問題。另外，由於物之瑕疵擔保是一種無過失責任，因此即使原屋主不知道有屋況問題，只要瑕疵在交屋時已存在，原屋主就必須負責。
首購族在面對屋況瑕疵時較無經驗，常不知道該如何著手處理，此時建議尋找可靠的專業房仲陪同處理，例如全直營體系品牌「信義房屋」，既可確保全省分店服務保障一致，亦提供屋況查檢、代書諮詢、售後保障等一條龍服務，讓買方在交易前、中、後皆無後顧之憂。
信義房屋糾紛防範有撇步！詳閱不動產說明書、注意驗屋細節
比起事後處理，交易前做好確認更能有效降低風險。建議民眾看房時詳閱「不動產說明書」，有助於瞭解房屋狀況。不動產說明書記載著有關物件的大小事，包含產權資料、貸款、現況描述、土地分區與特殊狀況等，而信義房屋製作的不動產說明書在前幾頁就會貼心列出注意事項，幫助買方在下斡旋之前快速掌握重點，檢視物件是否存在結構、安全、漏水、管線等瑕疵問題。
除了詳閱不動產說明書外，驗屋時也要記得檢查有無漏水、壁癌、鋼筋外露、混凝土剝落情形，並確認水、電、瓦斯表位置，以及插座供電、各處供水（水龍頭、馬桶、排水）狀況是否正常。如有發現瑕疵，買方可依「《民法》第359條、第360條」等規定，向賣方主張瑕疵擔保責任，請屋主修繕或賠償，並於交屋前再次確認，以免影響買賣雙方權益。
房仲能提供哪些協助？
專業房仲也能協助交易流程中的風險管理，包括屋況說明及售後協助等。以信義房屋為例，除了提供屋況查檢、不動產說明書、代書諮詢等交易服務，也建立售前、售中及售後的服務流程，希望協助買賣雙方降低交易風險。
實務上曾有買方在看房時很滿意，屋主在售屋前也有重新整修、確認屋況良好後交易。然而買方在入住後不久的一次大雨，發現家中出現滲水、水痕、壁癌、牆面潮濕的情況，因而聯繫信義房屋協助處理，之後申請SinyiCare十大守護的「漏水保障」獲得修繕費用補貼，讓漏水問題得以順利解決。也反映出，完善的售後服務機制，往往是降低交易糾紛的重要一環。
SinyiCare十大守護，完整保障全程守護您的購屋權益
交屋後才發現房屋瑕疵，是許多購屋族不想遇到的情況，一旦發生屋況爭議，往往需要投入大量時間與成本處理。因此，除了詳細驗屋、確認契約內容外，選擇具完善交易制度及售後保障機制的房仲業者，也是降低風險的重要方式。
以信義房屋推出的「SinyiCare十大守護」為例，涵蓋產權調查、履約保證價金信託服務等事前保障機制，也針對常見糾紛提供完善的事後服務保障，包含漏水、蟲蛀、氯離子建物、輻射屋、凶宅等，凡符合保障條件者皆可申請，例如交屋半年內漏水享不限屋齡與次數修繕、蟲蛀最高修繕補償30萬，若為海砂屋、輻射屋或凶宅等重大瑕疵，保障額度最高至原價購入，從交易前至交易後為買賣雙方做好層層把關，讓您享有完整服務保障。
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