名家論壇》徐佳馨/空屋的迷思

文/徐佳馨
calendar_today2017-08-29 08:30:51

▲根據營建署統計,2016年全台仍有86.2萬的空屋。(圖/NOWnews資料照)
▲根據營建署統計,2016年全台仍有86.2萬的空屋。(圖/NOWnews資料照)
日前,營建署公布全國空屋統計,2016年全台仍有86.2萬宅的空屋,空屋率雖較上年微降,仍有10.22%的水準;其中比較特別的是,雙北市因資源較多、人口外流情況不如中南部縣市嚴重,表現最為穩健。其中台北市6.82%最低、新北市7.6%次之,均明顯低於全國。綜觀近幾年表現,全國空屋率走勢平緩,以2009年至2016年走勢來看,從2009年的11.49%逐漸降低,雖然2012年、2015年一度緩升,但本次公布資料仍較上年略減0.13個百分點。

這份政府利用房屋稅籍資料與台電用電資料整理,其作法是將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅,俗稱「空屋」;全國低度使用(用電)住宅宅數占全國房屋稅籍住宅數,則是空屋率。雖然各方詬病的就是時間差,和低度用電的60度標準被視為「不夠低」兩個問題,若從資料取得觀點來看,低度用電是比晚上去數點燈率來得客觀、全面也具有相當參考性,值得民眾留意。

對於空屋率的解讀,雖然各國調查方式不同,一般都認為空屋率與房價呈現高度正相關,更有甚者,認為空屋率走到一個程度,該地成為「鬼城」之後,房價就會出現大幅修正,進而產生結構性風險。確實,在某些國家,空屋率的確反映了一定程度的市場和社會現實,例如日本,空屋率達13%以上,呈現的是日本國內少子化的社會現況。

很多人都在納悶,為何台灣空屋率居高不下,但房價似乎沒有如坊間所言的懸崖式崩盤呢?

筆者看來,原因不脫有三。

其一,是縣市間的房價差異。以北市和桃園空屋率為例,北市空屋率低於一成,桃園空屋率卻高達11.44%,宜蘭縣、花蓮縣、雲林縣、嘉義縣空屋率也多達13~15%,從空屋率的表現來看,各縣市資源分配影響人口集中度不言可喻,低空屋率的城市還能找出不崩盤的理由,而高空屋率的城市卻有不少房價仍維持穩健,推估和房價與持有成本低,屋主本身貸款壓力低有關。

其次,是銀行資金寬鬆。近幾年銀行端面臨最現實的問題,就是滿手資金,放款不易,相較於其他類型貸款,房貸因為有擔保品,成為銀行最喜歡的貸款類型,也因之,除非持有人信用大有問題,不然多少都能找到轉貸,獲得喘息機會。

除此之外,持有人的持有心態也不可忽略。台灣因為南北就業機會不同,資源分配也不均,出現許多跨縣市的多戶持有者,對這些持有者來說,除了實際使用或是出租外,擁有房產不只具有類似儲蓄的資本意義,還能讓持有人被視為具有較高經濟地位的社會意義,這或許是空屋雖高,卻能撐著不崩盤的一大因素。

金融市場具有相當程度的複雜性,不單是經濟學,也有社會學在其中,單一或是數個統計數據很難去做全面性的預測與解讀。不過,我們也不可諱言,當數據期待在群眾心中不斷發酵,又逢某些政策介入所產生的「天時地利人和」,往往會發生出乎意料之外的結果,這幾年房地產市場的轉折,不就是如此?

面對詭譎多變的市場,總不乏各方意見領袖的大聲疾呼與預測,可是事後看來,都並非「喊水結凍」而成,總歸是水到渠成的結果。

空屋率過高喊了那麼多年,價格還是沒有像長官當時信誓旦旦的「兩年跌三成」,不就是個活生生的例子嗎?

(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)

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