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按照國際常見的標準,空置率 10% 以下代表合理,房屋供求基本平衡;10%-20% 之間為危險區間;20% 以上為房屋庫存嚴重積壓。儘管官方與學者估算相差甚遠,但不難看出中國房市的空置率已到了相當危險的地步。
對此,中國金融研究院院長、首席經濟學家管清友指出,中國房市目前最大問題在於,就連官方都摸不清房地產總數,即便有新政策推出,也難逃盲人摸象。
事實上,近來中國官方為整頓房地產亂象,祭出一連串措施。包括住建部、公安部與銀保監會在內的 7 個部會,從 7 月初到年底,在北京、上海等 30 個城市展開治理房地產市場亂象專項行動,打擊投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四大方向。
其次,中國發改委也公布了建商海外融資的新規,就是擔心建商過度舉債,造成整體房市泡沫危機。接著,國開行將棚改合同簽訂審批許可權上收至總行,更有地產商透露棚改項目貸款已被暫停。今年來,棚改專案推進的速度和節奏都在放慢,顯示官方開始修正或調整棚改政策,對之前被炒起的三四線城市房價開始警惕。
此外,近來西安、長沙、杭州先後進行調控加碼,紛紛禁止企業購房,一方面防止炒房,真正目的是怕企業在銀行貸款轉手去買房。
不過,管清友認為,儘管官方政策一波波,更多的是抑制需求,不讓買,不讓賣,提高門檻,卻未考慮到空置率的原因,更因在房地產總體資料上不足,導致各種調控措施只是頭痛醫頭、腳痛醫腳。
目前一線城市房價漲勢趨緩,問題在於低端房屋的房租持續飆漲,這也是為何官方要打擊二房東式的仲介,避免房租持續水漲船高。二線城市的問題在搶人,這事關人口戰略。至於問題最大的在於三四線城市,目前棚改貨幣化踩剎車,預計先前飆漲的房價可能暴跌。
對房地產開發商來說,下半年會陸續出現資金鏈緊張的情況,在三、四線城市降價的可能性最大。尤其對房地產商來說,今年下半年償債高峰期出現,在各項融資管道紛紛遭官方縮緊情況下,最可能的辦法就是把房子降價求售,換取現金收入。
據最新房地產諮詢機構克而瑞 (CRIC) 數據顯示,今年上半年各大房地產業者忠,碧桂園 (02007-HK) 以人民幣 4,124.8 億元銷售額居冠;中國恒大(3333-HK)及萬科 (000002-CN)(02202-HK) 位居第二及第三。5 月下旬以來,上交所的債券資訊平台顯示,有 12 個債券發行項目已更新為「中止」。其中,碧桂園發行金額最大,金額達人民幣 200 億,一度引來市場矚目。
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