▲7月1日是軍人年改上路後第一次退休俸發放的日子,一早許多退伍軍人就趕忙到台灣銀行和郵局刷存摺,看看自己到底被砍了多少錢?(圖/記者李春台攝 , 2018.07.01)
▲7月1日是軍人年改上路後第一次退休俸發放的日子,一早許多退伍軍人就趕忙到台灣銀行和郵局刷存摺,看看自己到底被砍了多少錢?(圖/記者李春台攝 , 2018.07.01)

這陣子年改話題燒得火熱,影響所及,也出現了各種想像,從最早網友在PTT討論「年改將造成退休軍公教拋售房地產」,到近期報載新北萬里房仲業者聲稱有退休軍公教客戶拋售的個案。

可是,事實真的是這樣嗎?

用些數字來說說這件事。根據國軍退除役官兵輔導委員會、銓敘部,及教育部統計,這波年改影響人數,退休國軍約6萬3000人;退休公務員約13萬人;教職人員約14萬483人,總計影響人數在33萬餘人;若想要單一因素造成恐慌性賣壓,以2003年法拍歷史高點5.7萬棟來推算,想要構成所謂的「拋售潮」,就要每6個人就有一戶買在高點,還正在靠年金繳房貸,才有機會。

試想,在利率低於2003年的現階段環境下,房地產市場還是處於價格高點,原本買方就已經不多,以軍公教退休族群多數在投資態度上保守的特性,除非個案另有隱情,能否對房地產市場產生「海嘯式」的衝擊?在這樣的推論下,答案呼之欲出。至於新北萬里原本就並非置產族群主戰場,過去經驗也多是賠多賺少,零星屋主殺出,就被說「開了拋售潮第一槍」,還真是整個論述中最值得玩味的一部分。

確實,軍公教族群由於收入穩定,加上多數信用良好,一向是銀行眼中的優質客戶,在過去的市場環境裡,由於不動產本身具有穩健保本特質,無須費神在行情波動,房地產也因此受惠不少。不過,若以年改效應,以及長期年金政策來看,若沒有在退休前妥善規畫,退休後收入大減,反而有三個現象更值得注意。

其一是消費習慣改變。無論有沒有在年改範圍內,對於現階段退休族群來說,在預期年金減少的心理下,勢必得逐漸縮減日常消費,以及不固定的額外支出,例如餐飲、旅遊,也讓目前遲滯的消費市場雪上加霜。

其二是不動產市場買盤改變。相較於其他標的,不動產金額高、變現性與周轉性差,若具有投資習慣的退休族,在手上現金變少之後,對於金額低、穩健收益與變現性高的金融商品更有興趣。當然,很多打算先替孩子買房的父母,在預期以後日子辛苦的狀況下,保自己的退休生活,會是優先選項。這一點將會影響到個別區域的長期買盤。 

最要注意的是,民眾躁進過度財務槓桿操作帶來的風險。

這事情讓人不禁想到,導演杜琪峯在2011年的大片《奪命金》中,就有一個分支,講述退休鄭老太辛勤工作一輩子,利用「定存」來積累自己的退休金一百萬,在發現三個月的利息才一百元港幣後,深怕未來沒有收入會坐吃山空,在銀行游說下改買遠高於自己能承擔的高風險基金,最後卻慘賠的故事。雖然電影想藉由人人在各式各樣檯面上下的金錢遊戲,更「多」更「快」攢錢的形貌,洞悉貪欲橫流下的人性,但用在現下環境,卻有那幾分似曾相識。「尋找新機會」、「輕鬆賺快錢」不就是我們常聽到的顯學?過去沒有費心研究,道聽塗說後轉進不熟悉投資項目的退休民眾,甚至過度自信將房屋增貸轉戰投資市場卻失利,還遭逢房價下修的三殺,一無所有如何面對餘生,這才是最可怕的事。

年改列車起動後,不只是軍公教,未來還有勞工族群,都不能置身於其外,當時局大變,凡事只能靠自己,老用「天佑台灣」當答案,是不會有答案的。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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