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英國多數區域的房屋價格持續上漲。

根據近日英國政府國家統計局的數據顯示,大倫敦的住房價格 (所有類型的住宅) 在 5 月份相較於去年同期下降了 4.4%,此為 2009 年 8 月以來最大的 12 個月降幅,總計 457,471 英鎊 (569,000 美元),為 2016 年 1 月以來的最低水平。

現在平均價格已經從 2017 年 7 月的高峰值下降了 6.4%。倫敦的中心區域多年來一直是全球最顯著的房地產泡沫之一,而現在此熱潮已經明顯衰退。

ONS房價指數趨勢 圖片:wolfstreet.com
ONS 房價指數趨勢 圖片: wolfstreet.com

與美國房價指數不同,國家統計局房價指數 (ONS House Price Index) 對於衡量房價實際情況並不會過於保守,其為衡量每月房價膨脹情形的指標。

但普遍存在這類房價下跌的主要區域並非擴及英國各地。每個政府區域都會有不同的情況。與去年同期相比,房價指數呈現下跌只有兩個地區:倫敦和東北區域。 其他地區價格仍維持上漲趨勢。

英國各區域房價指數變化 圖片:wolfstreet.com
英國各區域房價指數變化 圖片: wolfstreet.com

根據英格蘭地區的長期圖表,顯示了房價的差距正逐漸拉大

英國各區域房價指數變化趨勢 圖片:ONS房價指數趨勢 圖片:wolfstreet.com
英格蘭各區域房價指數變化趨勢  圖片: wolfstreet.com
  • 東北 (圖中底部的藍線) 是唯一未達到 2008 年高峰的區域。
  • 西北和約克郡以及亨伯河 (藍線上方的兩條線) 則以微小的差距超過了 2008 年的高點。
  • 東南 (位於頂部的紅線) 是英國僅次於倫敦的第二大地區,於 2018 年 8 月達到頂峰,而仍然處於高峰階段。

自 2018 年 8 月達到頂峰以來,整體英國房價自該時小幅下跌。與去年同期相比,其在 5 月份上漲 1.2%。 自 2013 年 1 月以來,5 月及 2 月顯示了最低的房價通脹率 (英國的消費者價格通膨率在 6 月份上漲了 1.9%)

英國房價指數變化  圖片:wolfstreet.com
英國房價指數變化 圖片: wolfstreet.com

自 2016 年英國脫歐前投票以來,其每年 3 月的銷量總體下降。2019 年 3 月有 74,503 筆類似交易,銷售活動已低於 2015 年 3 月的水平並且大幅下跌。

英國房屋銷售總量 圖片:wolfstreet.com
英國房屋各年度 3 月份銷售總量 圖片: wolfstreet.com
  • 2016 年 3 月起 47%
  • 2017 年 3 月起 20%
  • 從 2018 年 3 月起 12%

在倫敦,從 2013 年中期到 2016 年中期的三年間,銷量從中等水平下降了 50%。與金融危機前的高峰相比,下降了約 65%。如利用三個月的移動平均線表示。 在 2,057 筆交易中,銷售量現已降至自 2009 年 6 月金融危機衰退以來未見的水準。

英國房屋銷售總量3個月移動平均線 圖片:wolfstreet.com
英國房屋銷售總量 3 個月移動平均線 圖片: wolfstreet.com

由於交易量減少,每個人都抱持觀望態度,買家和賣家在價格上的認知相差甚遠,大多數賣家基本上並不急於降價,而買家出手的意願也不高。

倫敦的房屋價格和買賣活動廣泛受到總體情勢的影響,儘管英格蘭銀行的政策利率已經很低,但其價格和買賣活動仍持續在下降。

在英國脫歐公投前,英國央行已將其政策利率降至 0.25% 的歷史低位。 在此之前其曾兩次上調這個利率,而此時利率曾高達 0.75%。直至目前,抵押貸款利率已是英國歷史上最低水平。 但仍無法挽救倫敦房地產泡沫正在縮小的頹勢。

高利率的種種問題一直存在於倫敦房地產市場,然而最大的問題是過去幾年的房價飆漲,儘管拉低抵押貸款利率。實際上可以買得起房子,且負擔的起的人仍越來越少。

在過去幾年中,房價超過當地人負擔能力的問題刺激政府採取行動,其中包括提高印花稅,尤其是高端房產交易。除了英國退歐的不確定因素外,這一點也已經將外國投資者的從盲目的熱情中敲醒。

在英國脫歐之後,倫敦一些金融業可轉移到歐洲其他地區的可能性也藉機澆熄了曾經過熱的市場。熱潮正在退散,同時帶來了希望和擔憂,而也許理智能促使市場逐漸回歸正常。

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