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對於中國媒體與研究機構釋放房市回暖的消息,賀江兵表示並不認同,指出根本沒有回暖的跡象。根據最近住建部發表的調查,中國有6億棟房屋,9成在農村,剩餘1成在城鎮。
賀江兵認為,從總體容量來看,中國的房子是過剩的,「城鎮的房屋,一棟就可能有幾十套房,住三四十億人是沒有問題的。」他進一步指出,中國的房價普遍偏高,房地產的總市值大約是60兆美元(約台幣1837兆元),是美國的兩倍多,可見泡沫非常大。
賀江兵直言現在中國經濟並不好,過去3年的動態清零、防疫讓經濟一定程度上停擺,財政收入、地方財政斷流,民眾對未來的預期也不好,不可能會這麼快轉變。「據我的觀察,各地房價,特別是二三線城市,房價沒有回升,連交易量都沒有,怎麼可能回暖?」
針對造成中國房市復甦脆弱的原因進行分析後,賀江兵指出主因還是在宏觀經濟的風險,包括疫情有無反覆,政府是否無差別對待民企與國企,而民企是承作房地產的主力,這就存在著風險。
賀江兵指出,另一個不確定因素是人口負成長。去年中國官方公佈的數據就已經顯示人口負成長的跡象,「中國人口第一大國的位置,馬上就要被印度取代了。人口發展到了拐點後,高齡化越來越嚴重,這是非常明顯的,如此對房子的需求就會減少。」
賀江兵稱,就業情況也是影響房市與房價的不確定因素。分析去年中國官方數據可以得知,消費逐漸萎縮,因疫情3年耗盡地方財政,地方政府也沒錢投資,各地都非常吃緊,所以地方財政主導的投資也不大可能。
就連出口也都是萎縮的狀況,賀江兵表示,自俄烏戰爭爆發後,中國與國際社會的關係惡化,加上2018年貿易戰以來,美中關係惡化的影響已經蔓延到各個領域,中國今年出口會大幅萎縮。
賀江兵進一步指出,若干產業鏈外移,最明顯的就是蘋果帶走10多家廠商,其中包括富士康。產業鏈轉移會讓中國出現大量失業,就業會更加困難,「居民的收入整體減少、地方財政收入減少、失業增加,買房子就更不要指望了。」
雖然中國政府推出一系列扶持房企、刺激市場的措施,但賀江兵認為效果不是很明顯,因恆大危機之後,其他房企也面臨資金鏈斷裂、爆雷的危險。「現在允許他們(房企)再融資、貸款或提供其它信託,但他們不一定去拿地,而是會先解決自己流動性的問題、償還緊急的債務。開發商比老百姓更早知道,房價可能會跌,那他拿地幹嘛?」
賀江兵表示,「考慮到經濟增長前景,整體上我對中國房市並不看好。雖然很多專家認為今年會回穩,甚至會上漲,但我個人覺得,向下的趨勢壓力更大。」