在配套與罰則均未完備的情況下,「預售屋實價登錄」可能遭不肖業者操作,拉抬行情。(圖/NOWnews資料照)
在配套與罰則均未完備的情況下,「預售屋實價登錄」可能遭不肖業者操作,拉抬行情。(圖/NOWnews資料照)

上週,立法院三讀通過「平均地權條例」,僅僅將實價登錄責任,從地政士改為買賣雙方,各方都睜大眼睛等結果的「門牌揭露」、「預售屋30日內實價登錄」連討論都沒有,便以「時機未成熟」作結,草草收場。

有那麼大的落差,輿論當然不買單,不過在筆者眼中,雖然沒有上路,但可能也並不是一件壞事。

關鍵在於配套與罰則。

以預售屋實價登錄為例,在目前預售屋數字未臻完備,人力有限,不容易稽查到假資料的情況下,必然會有不肖業者低買高報、高買低報,甚至於採用假合約做出天價拉抬行情的狀態發生,以目前最高罰金不過15萬的規定,刻意把房價做高,等完銷後再行解約的方式,期間獲利若可達數億之譜,預售屋實價揭露成為政府認證作假舞台,誰還在意罰這麼一點?

或許有人說,到時市場會自然整理出一個秩序,這雖然也不失為一種方式,但如果沒有稽核、沒有重罰,沒有配套的「三沒有」狀態,不肖業者賺得盆滿缽滿,市場從失序回到秩序,究竟要花掉多少社會成本,好像也沒有太多討論,如何找出一套防弊興利的SOP,這才是吵嚷之間應該同時規劃的。

至於門牌揭露,現行採取區段揭露,同類型成交物件有不一樣的交易價格,長期為民眾所詬病,即使實務上,民間可以自行透過以屋齡、樓層作為初步比對,再用二類謄本確認移轉日期,來確認成交的那一戶,也有業者已經建立起社區成交資料庫,可是對不熟悉狀況的一般民眾,想要自行知道價格還是有難度,這也是學者鼓吹全面揭露的重要因素。

相較於預售屋的狀態,成屋全面門牌揭露在二類謄本已經隱藏個資的現行規範下,除非當事人是名人,或是關係人,約莫都大不會特別想要知道別人隱私,但也不能保證某些大戶或是特殊個案因為有交易而成為某些分子眼中的肥羊,這一點或許得另開便門或是其他方式來解套了。

不過,每次討論「實價全面揭露」就要和「居住正義」綁在一起,這兩者究竟是不是畫上等號?筆者相信,在一個層面上,「居住正義」裡面確實應該要有價格透明,畢竟所有的藏汙納垢,都是從資訊不透明與資訊不對等開始,當資訊透明之後,也的確能夠掌握市場脈動,當民眾做出買賣房屋的這個人生重大決定之際,透過資訊對等,能夠做出當下的最佳判斷。

對於仲介業者來說,當資訊不透明不存在,能為產品加值的,就回歸到服務本質,有覺悟的早點提升,沒認知的早點退場,倒也不失為是一個產業轉型的契機,也算符合「居住正義」的一環。

正義,一向都是神學與哲學討論的重點,無論是在人群間適當分配的「分配正義」,抑或是強調對惡行有適當回應的「應報正義」,都並非絕對與純粹的,真正的正義難求,人世間頂多做到相對或是多數人滿意而已。

有些人嘴上講「居住正義」,認為只要價格透明就等於房價下跌,心中想得不是正義,而是房價跌到自己買得起,更有甚者是希望跌到自己買得起蛋黃區的狀態才是「正義」,那到底是不是「正義」,大家心照不宣。

立院三讀結果終究是如此,短時間沒有太多轉圜餘地,但絕對還有努力空間。

至於認為價格透明等於房價下跌,如果不是高估政府,就是低估市場了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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