名家論壇》徐佳馨/房市政策變房市明牌

▲今年下半年,房市政策特別多,特別的是不像過去只有打和救兩種型態,而是多空交織。(圖/資料照片)
▲今年下半年,房市政策特別多,特別的是不像過去只有打和救兩種型態,而是多空交織。(圖/資料照片)

文/徐佳馨

今年下半年,房市政策特別多,特別的是不像過去只有打和救兩種型態,而是多空交織。在打房政策上除了已經上路的平均地權條例修正,還有已經送進立法院的囤屋稅草案,利多政策上有日前北市府又再次推出新的都更利多政策外,大家記憶猶新的還有行政院新青年安心成家方案,近期的危老條例興建規定修改,擴大公共土地參與都更。

我是廣告 請繼續往下閱讀
朋友問:「政府的態度很不明確,那我怎麼知道該不該買?」

相信朋友的問題也是很多人心中的疑惑,究竟買房該不該等?有沒有買了又能蒙政策利多,又能不受政策利空影響的標的?

綜觀目前台灣不動產的稅制與新政策,想要找安全明牌也不是沒有,但凡是有屋況問題又靠近國有土地的老宅,不出意外,不能翻倍,也能保本。

以北市府近期推動的都更5+2為例,再加上「防災型都更」與「整建住宅」兩大專案。前者讓耐震不足與氯離子過高(俗稱海砂),分別增加30%與50%的容積獎勵;針對公辦及民辦都更都可享有容積最高100%的獎勵。加上內政部針對危老條例興建規定的修正,都明明白白地告訴民眾,「都更」就是個趨勢,只要房子夠老、地點夠好、鄰居不機車,就是好標的。

另外,低成本、賣得掉,穩定現金流才是王道。以2016年之後取得不動產的屋主而言,多把五年以上當作是標準配備,可是如果中間有利潤,亦會願意繳交高稅金,以求快速脫身。也因此,取得成本夠不夠低?能否有超越房貸利息的收益,這個投資報酬率能否吸引下一手買方進場?這些都是目前進場購屋人的重要考量。如果都沒有,又得要屋主拿錢來補貼的賠錢貨,會非常辛苦。

在購屋人條件上,無論是新青安貸款或是囤屋稅,方向上很明確的是希望持有人降低手上持有標的,甚至只有一戶最為理想。不過由於國人很難放棄對不動產收租的熱愛,多戶持有者想要降稅,如果沒打算過戶給家人,或是也沒有那麼多人可以用,比較明確合法節稅方式只有透過加入包租代管,將有效減壓持有稅。

不過,看起來好像買了老屋,參與包租代管之後就可以高枕無憂。

當各級政府卯起來拚利多大放送之後,恐怕會讓很多已經差不多成案的都更戶發現,只要願意忍忍,更大優惠在後頭,進而讓將近成案的地主們選擇重送或是撤案。後進買家興匆匆拚到一間準都更宅,就會面臨到底要不要裝潢,屋況不佳是否得花錢處理? 這些切身問題一落地,常常只拚來遙遙無期的寂寞。

看遍了各式各樣的政策,當有人問起,政策那麼多,房價為何沒有下來,是不是壓力不夠?

當把打房、救市政策一字排開,盤點到最後,就會發現當所有打房政策都集中在持有人增加各式成本,企圖使得這些多戶持有者低價出售。可是現實是就算真的撐不住,屋主降價拿出來賣,也是給能夠撐得住的買盤接手,甚至可能形成新的分配。

在這一切拉鋸中,很難有長期預測空間,可是至少有一個東西是確定的,就是不論價格跌不跌,至少中央與地方的稅收都增加了,說到底,政府才是最後的贏家。

莊家都是贏家,學習了。




●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至: opinion@nownews.com

 
我是廣告 請繼續往下閱讀
鞋槓人生