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▲升息是個假議題 專家教你這樣看。(圖/公關照片)

台灣的低利率環境,是支撐這一波房市下修得以「軟著陸」的關鍵,然而,新舊任央行總裁先後表明「利率不會永遠這麼低」的言論,卻又讓不少伺機進場的購屋族感到無比惶恐。如今,隨著政府不再打房,房市交易也逐步回穩,「升息」似乎又替房市復甦帶來變數,到底升息將怎樣影響房市?民眾又該如何因應?

過去包括台灣在內,升降息決策往往隨著美國的腳步走,但台灣央行近幾年卻選擇走自己的路,甚至與美國「背道而馳」,就在美國2015年底啟動升息循環時,央行卻是連續4季降息,隨即維持低利率至今,即便到了今年10月初,美國聯準會再升息一碼,央行仍宣布利率維持不變,距離上次升息已有7年之久。

專家分析,台灣這幾年經濟成長表現不佳,加上目前仍在控制範圍內的低通膨環境,讓央行並無升息的壓力與迫切性,是央行決定利率「連9凍」的主因,然而,台灣不可能永遠維持這麼低的利率,為避免引發後續包括資金外移、匯率波動等問題,央行一直有升息準備,若啟動升息,則以明年下半年的機會較大。

不過,專家也指出,包括台經院與央行自己的報告都認為,受到中美貿易戰持續、中國經濟趨緩等外在因素影響,明年全球主要經濟體的景氣都有可能降溫,國內經濟成長率預期也會低於今年,說不定明年也可能不升息,就算要升,也不會「又快又猛」,以目前「史上次低」的利率水準,升息對房市的影響可說微乎其微。

房地產業者指出,目前各家銀行房貸利率都仍維持在2%以下,且國內房貸利率受美國聯準會升息的影響並不明顯,加上國內游資氾濫,就算是明年下半年升息,房貸利率要突破造成購屋族「負擔明顯增加」的3%大關,發生機率也「近乎於0」,更遑論房價因升息而大幅修正。

而根據中央銀行最新公布的數據,五大行庫新承做房貸加權平均利率為1.626%,不僅是歷年次低紀錄,更是自2009年以來,連續115個月在2%以下,近來因年底購屋旺季來臨,民營銀行為爭取新的房貸業務,已有業者祭出最低1.58%起的超低利率專案,條件比政府政策房貸更優惠,民眾實在不必「自己嚇自己」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,以目前利率水準,即便明年起每季都升息半碼,也要連續升息8次、約2年時間才會增加1%,短期內影響不至於太大,建議民眾可以自行做房貸壓力測試,用「目前利率加1%」的利率來估算還款能力,就不必擔心升息帶來無法預期的房貸負擔。

此外,在長期低利率環境下,如今不僅一般銀行房貸與政策房貸之間的利差愈來愈不明顯,有些銀行房貸專案的條件甚至比政策房貸更優惠,即便身份不是首購族、就算不申辦政府優惠房貸,也能透過事前貨比三家,或轉貸等方式,減輕房貸負擔。

例如台新、兆豐、渣打等民營銀行,近期推出的首購與自住房貸專案,一段式利率都僅有1.58%,雖然前2年利率比政策房貸1.44%高一些,但因政策房貸第3年起就會調高到1.74%,幾年下來,民眾的利息支出就會少於政策房貸,也使得近來申請政策房貸的民眾不如過去踴躍。

最後,曾敬德建議,若想幫房貸減壓,靠政府不如靠自己,只要記得平常多與幾家銀行往來,並顧好自身的信用狀況,購屋前再多比較不同往來銀行的房貸專案,一般都能談到還不錯的條件。若購屋地點位處雙北市都會區之外,則不妨可以考慮壽險房貸,條件甚至可能比民營銀行更好。