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北市府也為都更下了藥方,以「都市更新計畫的確立,公劃更新地區之檢討」、「都市更新審議效能提升」、「權變估價合理化及透明化」、「提供都更中繼住宅輪替安置」、「強化政府職能執行代拆」、「政府給予金融及專業協助」及「都更財稅改革與鼓勵投資」等七項改革對策為主軸,訂立15項行動方案;「公劃地區一年內全面檢討公告實施」、「都更簡易變更案程序再簡化」、「都市更新容積獎勵項目△F5-1規則化」、「168專案常態化及深化」、「試辦都更建物第一次測量預審之受理時間再提前」。
另外有「公辦都更案率先推動事前估價」、「以公宅作為都更中繼住宅,推動老舊地區都市更新」、「解除代為拆除申請限制」、「確立代拆協調機制」、「綠建築保證金改為核發使用執照前一次繳納」。以及「合理調整房屋稅」、「房屋稅減半徵收年限延長」、「協議合建比照權利變換減免稅捐」、「鬆綁銀行投資都更之限制」、「公辦都更投資人適用都更條例第49條投資抵減規定」等。
看起來是面面俱到,這些年業者提出的建議也納入考量,日前還動用了公權力拆除了長安西路都更釘子戶的作為,某種程度上也看出決心。
這麼多年講那麼多,一言以蔽之,都更再複雜,終究離不開「錢」和「人」兩件事。
錢的部分,從目前都更導入官股行庫集體背書的態度可見一斑,只要有利可圖,銀行多會買單;稅的部分也由中央政府率先打出,只要不移轉,相關稅賦減一半的大優惠;不過,都更畢竟是過程中要不斷砸大錢的事,特別是公辦都更,因為得要考量公益性,籌資難度較高,日本在幾個大型開發案中都透過「不動產證券化」來籌資,加上提高估價與權利變換的透明性,在商言商,銀行毋須為政策背書,一切在機制下運行,就會相對單純。
人的部分,在現行制度下,審議過程中住戶與建商之間的信任建立,制度中產生的種種風險分擔,最後興建完成的分配等,在送審皆具公平性與可預測性的前提下,透過法規與制度面壓縮時程以減少變數,「有跡可循」和「有法可管」會是在牽涉人的部分,最需要法律與制度協助的事。
當然,在過程裡,或許釘子戶問題也該讓民眾思考多數人的利益和少數人的利益,兩者之間是否該有衡量與取捨的標準,牽涉到公共安全時,公權力都能有肩膀扛起責任,這些點滴累積,才能給予民眾參與的力量。
每每說起都更,總是利益糾纏多,看了那麼多年,無論怎麼輪替,中央或地方政府透過都更不斷放出新利多的誠意作法,民眾並不陌生,只是在大開支票的同時,是否有人想過,舊不如新等於間接鼓勵地主「以時間換取空間」,政府在這當下與其不時利多大放送,還不如多花點時間訂好遊戲規則,走該走的路。
都更這艘船奇幻漂流那麼久,船上豈止老虎而已?主事者若有心,也該是有決心拋下錨,準備登岸的時候了。
(作者徐佳馨,從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂,專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》,現職為住商不動產企研室主任。)