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其次是，新增全國自然人第 3 戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為 6 成，無寬限期。第三是，新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制，應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為 6.5 成，並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸。最後是，新增餘屋貸款限制，最高貸款成數為 5 成。
這次打房政策很明顯是呼應楊總裁日前「打炒房」的說法而來，雖然比起十年前的選擇性信用管制內容多了一點，可是有些不大相同的是，在做法上如同楊總裁之前對利率「一次到底」的態度，一次就納入全國，並且為了不打到換屋族，直接放寬到第 3 戶，姑且不論有沒有用，從 2010 年的經驗，大概可以推估出以下的一些狀態。
其一，是政策多數在短時間之內對成交量產生影響，交易量會稍稍冷卻，但價格在低利與高游資的環境下，即使修正，幅度也有限。
其二，是口袋不夠深的受重傷。無論是建商、投資客、公司戶，只要是槓桿做太大的，會相當有感覺，雖然窮則變、變則通，有辦法依舊可以有方法規避，但買氣會受點傷，而到了年底宣布政策上路， 2020 年買賣移轉還是會有一個優於去年的32萬棟以上買賣移轉量。
其三，由於政策來得又快又急，因此很多還在血拚的投資買方，可能剛簽約完一覺起床就發現貸款下不來，成屋的違約風險會提前出現。
這一次炒風著重在低價區、預售屋、紅單、土地等資訊不對等的產品，根據過去經驗，央行在 2010 年選擇性信用管制足足執行了 5 年多，助攻效果一直到 2014 年之後才逐漸因為大環境變化而發酵，這一波以自然人／法人身分，加上戶數限制築出自用買方防火牆，初期實際效果會先衝擊到預售交屋買方，與剛剛簽約的成屋買方，效果猶如化骨綿掌，時間越長，影響越大，更白話說，在央行沒有打算放鬆之前，口袋越淺的買家就受傷越重。
只不過，緊縮銀根後也必須付出相當代價。政策宣布的隔日，營建股與金融股也直接反應，對營建業而言，不僅是未來購置土地的操作難度加高，目前去化的壓力也變大，如果手上現金不足，經營壓力自然不小；對銀行業來說，最具價值的房地產貸款受到限制，直接侵蝕銀行獲利，針對炒房投資客的作為，殺敵七分卻也自殘三分。
至於接下來，投資和自用策略怎麼看？
關鍵在於銀根。
無論是自用與投資，短時間內因為交屋壓力或是看淡後市，自然出現小幅價格震盪，可是中長期來說，資金還是會停留在優質不動產中，因此，若能付得起、扛得住也能撐得久的，未來仍有穩定收益或是都更機會的，還可一試；可是對於本小、短線投機的產品，這陣子最好還是等等，比較安全。
人世間意外總是那麼猝不及防，到最後活下來的，除了膽子大，也只有底子厚的了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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