名家論壇》徐佳馨/央行放鷹,房市還能藏錢?

▲一向被視為偏鴿的台灣央行,今年連續五次升息,房價與不動產的投資邏輯出現重大改變。(圖/NOWnews資料照片)
▲一向被視為偏鴿的台灣央行,今年連續五次升息,房價與不動產的投資邏輯出現重大改變。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

前幾天,年輕記者提了個「如果有200萬現金,該不該放房市」的大哉問。

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這題如果出現在三年前,除非是年長且不能承擔任何風險的投資人,只要有資本,在投資市場中都能輕鬆獲利,不動產更是許多投資人的心頭好,選對區域就算不能一本萬利,也是一樁不錯的買賣。

可是這局面現在有點不一樣,一向被視為偏鴿的台灣央行,在今年第一季理監事會時意外採取偏鷹態度,縱然幅度不大,可是一年多連續五次共三碼的幅度,讓重貼現率來到八年新高,除了讓資本市場的思維變得不同,也使得不動產的投資邏輯出現重大改變。

最直接的就是升息問題。針對外界意外的半碼升息,央行主動表示除因CPI高於歷史平均,以及預期電價起漲加上民生物資短缺所形成的「有感通膨」,必須事先出手調控。另外,本地金融機構比起歐美銀行有更佳體質,讓台灣央行無須如FED顧慮銀行流動性風險,可大方將打通膨排序往前,國際政經環境變數多,讓央行對於未來升息與否說法保留,顯見日後滾動式調整貨幣政策在所難免,意味著短時間內利率將維持在2%水準,高房價與近年來一系列的不動產法規修訂,讓房市獲利難上加難。

從住宅市場觀察,因利率牽動的房貸與土建融利息很難見低,一般房貸戶若借得不多,節衣縮食加勒緊褲帶還能勉強度日,惟業者土建融成本會大幅提高,雖有業者聲稱利息成本將會反映在房價上,不過在房價已高,民眾負擔困難,先不管成本能否轉嫁,至少可以看得到體質不良的業者得加速淘汰。

商用市場也不容太過樂觀,在前幾年商辦供給明顯增加,商用大買家壽險業者在防疫險和連續升息兩大利空雙殺下元氣大傷。本次升息半碼後,壽險業當包租公須符合的最低收益率將走高至2.845%,不合規情況變多,雖說金管會破天荒把「央行短期多次升息」列為保險業可申請展延的理由,不合規現象存在期限最長可達兩年,比過往一般核准業者的一年還長,即使官方網開一面,大環境還是會讓壽險業者日後在購買不動產上會更保守,過往壽險業者全台砸大錢搶地搶房,帶動區域行情的榮景也不復見。

升息之後,不動產的成本和風險同時提高,過去房地產透過銀行提供的高槓桿,架構在資訊不對等、稅制不公平的超額獲利,在「高房價」與「高利率」的雙高環境下一一現形,還有五年的房地合一閉鎖期,正因為如此,除了特殊區域或難以比較的特殊產品,流轉在具有底氣高手間的產品還有套利空間,一般不動產要獲得超額利潤的時代已經過去,能夠求得抗通膨效果,已是萬幸。

至於那個有200萬現金的年輕小朋友,如果他要自住,真心歡迎他好好找間房子安頓下來,光省下飆漲房租就是賺。但若要投資,我倒是建議他不如投資自己,靜下心來鑽研理財知識,以多元配置降低風險,才是亂世下的正經事。

當退潮正在進行式,投資人不僅得多走多看,還得想方設法持盈保泰,當浪潮再起,只有專業加上資本,才是以小搏大的最佳本錢



●作者:徐佳馨/住商不動產企研室執行總監

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