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房市/老屋重建為何難 「一坪換一坪」可行?

老屋若要改建,土地持分、土地的容積率都會影響地主分回坪數
▲老屋若要改建,土地持分、土地的容積率都會影響地主分回坪數。(圖/NOWnews資料照片)

財經中心/綜合報導

2021-01-29 08:30:00

台北市老舊公寓多,政府推動老屋重建政策,但在討論改建過程中,民眾會有「一坪換一坪」的迷思,期待新屋改建後也能換回等同舊屋坪數。專家表示,若是一般與建商的合建案,重建因有成本開支等,目前一坪約能換回0.6至0.65坪。

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安信建經說明,改建後可分回的室內坪數與容積率(基地內建築物總地板面積與基地面積之比)、新屋房價、土地持分面積有關,與原建物的室內坪數無關;而實施容積管制前的老屋是以建蔽率(建築面積占基地面積之比例)乘以樓高概算容積率,主要「藉容積率推算各戶室內面積總和與可蓋的樓層。」

舉台北市100坪的土地、4層樓公寓為例,若以建蔽率60%計算的話,每一樓的樓板面積為60坪,則總樓地板面積為240坪,占基地面積100坪得出的容積率為240%,再扣掉公設樓梯間約為5%,因此,容積率為240%×0.95等於228%。

就目前《危老條例》規定,台北市第三種住宅區的容積率為225%,拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,改建後的新屋容積率可以蓋到225%乘以1.4倍等於315%。

若不以建築成本、人事開發成本等考量,單純以重建後可獲得的容積率為315%,與重建前容積率228%兩比例相除計算地主可分回比例,(228/315=0.7238…)約72.4%,才有機會「一坪換一坪」。

但安信建經表示,目前市場上的合建案,因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等,現階段一般行情為地主可分到的比例為60-65%,建商則為35-40%。

安信建經表示,除非重建後的容積率比重建前的容積率多出許多、新建物的房價高、建築的成本低,才可能一坪換一坪。

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