名家論壇》徐佳馨/囤房稅2.0上路後的產業轉變

▲在本會期結束前,立法院順利三讀通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案,預定明年7月正式上路,並於2025年5月開徵。(資料照片/葉政勳攝)
▲在本會期結束前,立法院順利三讀通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案,預定明年7月正式上路,並於2025年5月開徵。(資料照片/葉政勳攝)

文/徐佳馨

毫無懸念的,在本會期結束前,立法院順利三讀通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案,預定明年7月正式上路,並於2025年5月開徵。

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本次修法有四大重點,包括「非自住稅率調升至2-4.8%、全數累進,並強制地方政府必須訂定差別稅率」、「住宅數改採全國歸戶」、「自住、出租與繼承取得減稅」與「建商餘屋稅率調整」。根據財政部的推估,估計新制將影響總戶數445萬戶,其中包含適用單一自住優惠稅率的310萬戶;新增稅收新台幣22.7億元至32.7億元。

在囤房稅2.0上路於2024年上路後,業界普遍預期,因該法案討論時間很長,各方多有因應,可是中長期依舊會對產業發生結構性的影響,主要有三大層面。

首先,老屋成為投資新歡,恐拖累更新速度:如果純粹以「稅基X稅率」的計算基礎,看似公平,實則不然,台灣住宅平均屋齡已達32年,其中就有101萬戶屋齡在50年以上,高達462萬戶的屋齡在30年以上,比例達到51%。在低稅基下,高稅率的影響並不明顯,對目前市場上的老屋影響有限,由於稅基很低,就算是北市蛋黃區40年30坪老公寓,一年房屋稅常常不到一萬,乘以倍數後壓力不大,老屋總價低,不需要預售屋要等完工後才能出售,投資更靈活,捷運附近的老公寓因為成本低、流動性好深受投資客喜愛,恐怕影響都更進度與意願。

第二,業者調整策略,市場產品趨向單一:由於近年各地方政府在造價調整積極,許多新案的房屋稅動輒上萬,若是多戶確實會比較有感,對於建商端在未來操作上,會更著重在「增銷售、降庫存」,力拼周轉率,這會讓建商日後推案緊跟市場銷售狀況走,市場產品類型逐漸趨向單一,即使課稅基礎不分大小,房屋以戶數為計算基礎,在此考量下,轉手性差、持有成本高的豪宅產品被邊緣化。

對於房地產投資者而言,既然全國總歸戶,只要控制在三戶內,找個「有錢景」的好所在,回歸到「賣得掉、租得了」的底層邏輯,再加上五年以上持有,大原則把握住,反而比起以前更單純。

第三,居住成本大幅提高:以租屋為例,多屋族一年不過多個幾千、幾萬元,除以12個月是可以轉嫁給租客的金額,縱然公益出租人可以使用優惠稅率,法律也沒規定申請公益出租人之後不能漲租,房東雙頭甜。不僅是稅負轉嫁給租客,讓租金水漲船高,如果市況不錯,慢慢賣的建商也能把增加的稅費轉嫁給買方,讓房租和房價等居住成本因為反映稅費成本而逐步墊高,其中越低價的租金與房價越容易被反應,恐怕擠壓民眾日常消費,形成惡性循環。

此外,財政部版的囤房稅採取全國總歸戶、強制地方政府訂定差別稅率,複雜度大幅提高,好處是確實可以打破目前跨縣市囤房的問題,中央政府作主,地方議會給地方政府的壓力能夠轉嫁,理想狀況下可能增加稅收。

壞處是作為地方稅的房屋稅採取全國總歸戶,是否會影響地方稅收自治?屆時稅單誰來核發?非自用稅率所產生的稅收要如何分配?這恐怕得是實際執行後,財稅單位要頭痛的問題。

說了那麼多,有人問我,連續稅改到底肥了誰,看看這些年房地產對稅收的巨額貢獻,大贏家是誰,就不言可喻了。




●作者:徐佳馨/住商企研室執行總監

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