名家論壇》徐佳馨/疫情後的房市報復買盤?

文/徐佳馨
calendar_today2020-06-30 18:30:11

▲隨著疫情穩定,台灣房市新一波買氣蔚然成形,價格也難以回頭。(圖/Pixabay)
▲隨著疫情穩定,台灣房市新一波買氣蔚然成形,價格也難以回頭。(圖/Pixabay)
衛福部宣布解封之後,台灣消費市場充滿了「報復性」氛圍,餐飲業與旅遊業感受最深,只要一開張,就會人潮滿上,彷彿悶了半年,全台民眾瞬間失去理性,硬要拿新台幣去拚個你死我活,好紓解過去這一段時間的悶氣。

有人問起,房地產市場也有報復性買盤嗎?

相較於其他產業的蕭條,台灣房地產還算穩健,即使到五月的移轉統計略為弱勢,可是在全球性的疫情陰影下,產業活絡度超乎預期。疫情初期進場者不脫是有些對 SARS 經驗的想望,期待能夠複製當時的經驗,趁機撿點便宜,成為市場贏家,殊不知這算盤在資金橫流下,高房價與低利之間的拉鋸,議價空間並不如想像中來得大,能撿到便宜,差距大概就是屋主心中「和恐懼的距離」而已。

隨著疫情穩定,恐慌心態不再,上一季央行降息一碼之後,五大行庫新承作房貸利率降至 1.38%,創歷史新低,對房市起了正向影響,從海外返國的台商、高資產客戶、竹科工程師及自住客,因低利率環境轉而積極購屋,即便第二季央行理監事會並未有積極動作,新一波買氣蔚然成形,價格也難以回頭。

住宅市場如此,另一個亮點是土地交易。

受惠降息利多,讓游資轉向相對保值的土地市場,今年到六月底前,土地交易累計已達 1,469 億元,比去年同期大躍進 20%,更一舉超越 2015 至 2017 年的全年度成交金額,挑戰五年最大量。此外,降息無異讓壽險業投資不動產的意願增加,也讓土地市場爭奪戰更添柴火。

接下來呢?

從全球資本市場來看,隨著美國十年債的殖利率降到 1% 以下,FED 短期內很難升息,當疫情危機散去之後,在世界各國寬鬆貨幣政策下,將會讓資本市場將資金轉往房地產進行套利。對中大型法人來說,現階段的利差不僅相當滋潤,更能包裝成 REIT( Real Estate Investment Trust 不動產投資信託)的形式經營,在高度槓桿下,以房地產套利的作法將會越來越多元,全球思維的投資人若想透過其他管道轉進這類產品,可得特別留意成本和流動性。

回到台灣,由於政府對這類金融商品的限制,政策鬆綁前想要成為投資主流,並不容易。大額資金終究回歸到單純的土地市場,以及持有成本與風險性較低、具有穩定收益的標的;另外一波長線思維的資金,將力圖在保值區中透過插旗的形式,化整為零,以時間換取空間的態度,取得點石成金的門票。對於一般資金部位沒那麼高的投資人來說,短期內預售市場由於能高度槓桿操作,在低價或話題區域內,將能掀起一陣風潮,對於這類投資人來說,資本小,承擔風險能力也相對弱,最該注意是否能安全下車,而並非戀棧可能過度樂觀的投資報酬率。

不僅僅是房市,全球經濟都更難以預料,降息似乎成為各國救世的唯一絕招,甚至還有人打趣說;如果地球遇到外星人攻擊,各國應該也是採取降息作為因應。只是,無論時局怎麼變,見風轉舵的聰明錢永遠都是贏家,在資訊與資源不對等的狀況下,很遺憾也有點悲觀地說,這一場資金派對,無可避免地,勢必又是一次新的財富重分配了。

交易熱絡,並非對疫情下空虛人生的報復,而是市場對超低資金成本的報答。

 

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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