▲商旅需求的酒店式公寓是新創公司的藍海。(圖/摘自Pixabay)

正當全球共享旅宿平台龍頭Airbnb即將公開上市時,許多中小型的旅宿新創也已在這位巨人的眼皮下開拓利基市場,其中酒店式公寓(furnished apartment)就是近年發展最為亮眼的領域。

「酒店式公寓」是一種新興住宿形式,有別於飯店,其原型是一般公寓住家,但要求的租約時間比Airbnb與飯店都還長,可能是2周,可能是3個月,甚至長達半年。

經營酒店式公寓的新創可分為兩大類型,一是專注在長期旅遊所需的居家住宿,另外則是聚焦於商旅需求。比起前者,商旅需求的酒店式公寓雖然在市場上仍屬少數,近兩年卻有不少新創公司得到很好的募資成績。

10年後,年輕人租房不再買家具

美國新創Zeus是近年在酒店式公寓領域當中表現最亮眼的新創公司。Zeus成立於2015年,兩年後即獲得1,150萬美元A輪投資,今年3月又拿下債務融資1,000萬美元,至今共獲得2,400萬美元投資。

Zeus自成立就以酒店式公寓為目標。創辦人Kulveer Taggar認為,從現今的經濟情勢及消費行為觀察,毫無摩擦力的按需服務(on-demand service)持續發展,除了讓人對「持有」物件的慾望持續下降,市場對於租借使用的體驗流程也更要求便利、無痛。

因此,以酒店式公寓為服務的Zeus不僅號稱屋內「一應俱全」,他們更認為自己的事業有別於過往租屋程序總是耗時又耗神,重塑媒合體驗。只要房東在網站上提出申請,Zeus就能迅速評估,並安排設計師替整體空間改頭換面;需要租屋的房客只要在網站上瀏覽房況、確定租約日期與上傳資料後,10 天內就能完成租賃合約。

▲規模經營、管理物件,讓房東更加輕鬆(圖/Zeus官網)

傳統住宿與現有平台無法解決商旅需求

Zeus 的誕生來自Taggar的朋友經驗與市場觀察。

當時Taggar的工作夥伴須出差、短期移居至另個城市,在尋找租房機會時,發現Airbnb不提供長期住宿、傳統飯店要價太高、而Craiglist的屋況品質參差不齊,要找到既舒適又符合「中長期」的租屋,實在困難重重。

同時Taggar觀察到美國商務差旅市場一直都是塊大餅,住宿又是必要支出,現階段市場上並無其他平台能滿足商旅住宿的時間需求。他認為,若能架設一個線上管理閒置房屋平台,並媒合長期商務住宿、租賃需求,會是絕佳時機。

▲Zeus主要團隊成員。最左為 Kulveer Tagger 創辦人(圖/Zeus官網)

破解房地產的高門檻:彈性的商業模式

當然,對任何新創而言踏入房地產領域是非常困難,因為這類型的創業多涉及房產買賣,而這樣的資本實在高到嚇人。

但對Zeus來說卻不是這麼一回事。首先,這種租賃媒合平台雖然涉及房地產,但本質卻是軟體科技公司,成長速度極快;第二,Zeus以差額租金作為收入來源,只要將前置成本規模化後,就能穩定賺錢。

舉例而言,Zeus收到房東託管的物件後,第一個月並不付房租給房東,但也不會向房東收取額外的整修裝潢費用。假設Zeus向房客收取5,000美元的房租,他們可能付給房東4,000美元,一年下來,Zeus得到60,000美元的收租,卻只需付房東44,000美元。只要維持取得房屋的速度,並固定整修成本,Zeus 就能得到穩定的利潤。

▲彈性的商業模式讓Zeus快速成長。(圖/Zeus 官網)

不僅節省住宿,還替企業免除雜項支出

創業初期,Zeus先在Airbnb上找到首批有商務需求的房客,不久便與知名資安公司Darktrace與國際顧問公司ZS Associates展開業務合作。這些成天在美國各地走跳、出差的商務人士們,逐漸替Zeus Living打開知名度。

對這些企業而言,能替他們在必要的商旅支出中省錢,就是一件好生意。根據美國旅遊協會(The U.S. Travel Assosiation)的研究,2018年美國人的商務差旅支出當中,飲食消費就占25%,較占比20%的住宿支出還高。

因此,Zeus不只替企業省下住宿費,其提供的酒店式公寓配有完整的廚房、洗衣設備、陽台,甚至是停車位,一切都是為了替企業省下更多的差旅支出,更讓房客覺得住起來像是一個家。

▲Zeus不只替企業省下住宿費,更讓房客覺得住起來像是一個家。(圖/Zeus官網)

有Zeus的地方,出差也像是在家

從美西起步的Zeus最初只有5個員工,但踏著極佳的市場切入點,讓他們很快就在灣區(Bay Area)取得23個房東的租賃管理權,擁有20個物件,並且與超過100間企業簽下商旅住宿合作。

4年後,Zeus已是一家150人規模的公司,在23個城市裡經營超過900個物件,租屋成交率高達90%,並創造高達4,500萬美元的營收。

Zeus的成功證實商旅住宿是個廣大市場,科技不但協助房東輕鬆賺取租金,同時也替企業客戶在職位借調、分發,或長期商務出差時,找到舒適又省錢的落腳處。看來,繼Airbnb之後,Zeus確切探測到一個尚未開發的金礦,他們正朝著前方,深鑿進住宿市場裡。(文/創夢市集提供)