房地合一稅最高扣45% 民眾避稅不可不知的權利實務

記者陳惲朋/嘉義報導

2019-11-12 13:16:15

報稅超有感
▲為協助民眾順利完成107年度所得稅結算申報,國立北斗家商遴選認真負責的學生進駐財政部中區國稅局北斗稽徵所納稅服務隊。(圖/記者陳雅芳攝,2019.05.24)
政府為改良稅制,將房、地合一並經立法通過後,自105年1月1日起開始實施,但許多民眾仍對房地合一稅制的內容仍一知半解,在不明就裡的情況下,就可能喪失自身應得權利。
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「新制」的房地合一稅區分為「個人」及「營利事業」兩部份。「營利事業部份」屬於公司、行號,應該都有節稅專家代為協助處理;至於「個人部份」雖有明確的法條,卻仍有很多民眾不明真義,往往在不知不覺中喪失自身應得權利而冤枉多繳稅。
「房地合一稅」立法通過後, 105年1月1日起正式開始實施,其間也有緩衝期,就是103年1月1日(含)前所取得的房地屬「舊制」,土地免稅,房屋交易所得則要依實併每年在綜合所得稅結算時,與其他類別所得合併申報課稅;105年1月1日後出價取得的房、地則一律採「新制」課徵,必須在房地取得完成登記後的次日起算30天內以個案方式完成課稅申報。
至於103年1月2日以後到104年12月31日間取得的房、地,以持有時間分列,未滿2年就採新制的房地合一稅課徵;滿2年以上,則按舊制只課房屋交易所得。
房地合一的「課稅稅基」是「房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額」;有關稅率在個人部分則分為「境內居住者」(設籍在國內,並在國內居住事實超過31天,都可列計為「境內」),如購買房地後,持有僅在1年內課稅高達45%;持有超過1年以上、2年以內者課35%;持有超過2年以上、10年以內者為20%;持有時間超過10年以上者課15%。
惟「如因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易後持有期間在2年以下的房屋、土地,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地一律課徵20%」,其中包括取得前土地遭越界興建、因病需醫藥費、欠錢遭強制執行及非出售不能躲避傷害者,持相關證明文件即可辦理。
而「非境內居住者」,其持有房地時間在1年以內者,課稅45%;超過1年以上則課35%。另對「自用住宅」的「減免」優惠條件,須是「個人或其配偶、或未成年子女」有戶籍設在該房屋,且持有並實際有居住連續滿「6年」,没有提供營業使用或出租,或執行業務使用,經「課稅稅基」(即課稅所得)計算出的結果,買賣差價在400萬元以下就「免稅」,超過400萬元部分,就按10%稅率課徵;但「每人在6年內只能以1次為限」。
在換屋「重購」方面,以小屋「換大屋」者「全額退稅」、以大屋「換小屋」者按小屋買價除以大屋賣價所得「比例」當做退稅、繳稅依據,不過須在重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。對於換小屋按比例退稅,例如原來的大屋以1000萬元賣出,2年內再買進800萬元的較小房屋,就以800(分子)除以1000(分母),得到的8/10為退稅比例,應繳稅率為2/10。
對於持有時間的計算,有關於繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,然後再按比率課徵。

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