名家論壇》徐佳馨/打投機?還是打出投資契機?

文/徐佳馨

2020-12-04 12:10:33

▲央行楊金龍總裁日前針對房市問題請銀行「喝咖啡」,定調成「不打房」、「打炒房」;國發會3日也在行政院會報告「健全房地產市場九大方案」。(示意圖,圖中人物與文章中內容無關/取自 pixabay )
▲央行楊金龍總裁日前針對房市問題請銀行「喝咖啡」,定調成「不打房」、「打炒房」;國發會3日也在行政院會報告「健全房地產市場九大方案」。(示意圖,圖中人物與文章中內容無關/取自 pixabay )
不過前幾天的事,央行楊金龍總裁才把日前針對房市問題請銀行「喝咖啡」,定調成「不打房」、「打炒房」;國發會3日就在行政院會報告「健全房地產市場九大方案」,整合內政部、央行、金管會、財政部等部會,提出整合不動產金融與政策市場等面向指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法、加強查核不動產交易所得等九大對策,希望能遏制炒房歪風。
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這九大方案包括,第一、整合不動產金融、政策、市場等面向指標,健全不動產市場診斷體系,掌握市場發展與動向。第二、強化預售屋稽查,包括成立跨部會預售屋聯合管理小組,以及聯合稽查建管、稅捐等。第三、加速實價登錄修法;第四、加強查核不動產交易所得,建立內政部與財政部通報機制,透過查稅與資金流向,加強稽查預售屋與紅單交易所得。第五、防杜個人藉由公司規避不動產稅負;第六、修正住家房屋現值免徵標準,避免透過分割房屋規避稅負。第七、適時採行選擇性信用管制;第八、控管銀行授信風險;第九、強化不動產業務風險管理與金融檢查。
在此之前,針對「打炒房」最為具體的舉措,就是國稅局12月開始已啟動三大打炒房專案查核,包括個人不動產、個人投資公司以及境外資金回台運用等可能有資金入市的管道,全面抑制炒房;此外,作為主管機關的內政部也大動作的帶隊查核預售屋紅單交易,以展現整治市場的決心。

相較於過去僅靠單一政策或各部會各自為政,這回較具有整體性;無論是針對內政部、央行、金管會、財政部等部會的整合,抑或是過去管不著或不想管而被詬病的透過公司避稅、受限於人力物力鞭長莫及的紅單炒作,以及指標建立、實價登錄修法等一直因為主客觀因素被延宕的基本功,都有所歸,看似一片美好,在政院大張旗鼓宣示之下,九大對策似乎就是能招喚出房市一場腥風血雨,並且根本解決問題的「九陰真經」。

偏偏,到底管不管用,方向從來不是關鍵。

那麼到底什麼是關鍵?政策具體目標在哪?能執行多久?執行的深度與廣度?這才是到底能不能達到總裁口中「打炒房」的關鍵。

但在目前低利、游資氾濫的結構下,想要透過政策抑制市場交易頗難,雖說這些菜單多數堪稱對症下藥,卻看得出短期治標,且相當仰賴人力查核勾稽的斧鑿。當國家機器集中火力,特別是資金或經驗有限的投資人,倉皇而逃之下,短期內多數會有點效果。可是,房市政策並非是政府與小型投資者之間PK誰的氣比較長,打炒房效果能有多大?能撐多久?沒人說得準。

站在業者立場,並不會希望市場漲到顛覆三觀,而更期待的是溫和、正常的緩步上揚,與穩定交易量,而非短期過熱提前消耗買方動能,提前收割買方,如此才能長長久久。只是,從2010年以來,「健全房市」那麼多回,大家聽多看多也都乏了,幾次選擇性信用管制、奢侈稅等抑制房市的經驗,初期確實能夠達到恫嚇效果,但隨著民眾經驗值越來越多,往往打房不成,反而打出危機入市的買點,豈不諷刺?

萬般利空,不敵寬鬆,至於這一次,究竟是打投機,還是打出投資契機,就讓我們慢慢看下去囉。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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