名家論壇》徐佳馨/房地合一2.0=打房放大絕

文/徐佳馨

2021-03-12 09:21:32

▲行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案。示意圖。(圖/NOWnews資料照)
▲行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案。示意圖。(圖/NOWnews資料照)
行政院會日前通過「房地合一」所得稅法修正草案,為抑制短期炒房,修正「短期持有」定義;個人、法人持有2年內賣房將課45%;持有超過2年、未逾5年課35%;並且包含預售屋之間的換約獲利。同時,有幾類不受修法影響,維持20%稅率,包括個人非自願因素(如調職)房地交易;個人以自有土地與建商合建分回房地交易;建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易;另外,自住房地持有並設籍超過6年的交易,維持稅率10%及免稅額度400萬元。

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全案將送立法院審議情況,並由行政院決定生效日期公布實施。

如果按照目前政策規劃,對房市的影響從三個層面來看。

首先,會不會有影響。這答案是肯定的,雖然有賺才繳稅,但時間本身就是一種成本,持有時間從原本預期的兩年內又再延長,除非持有期間能市場大好,不然就等於侵蝕投資者獲利,對於房產投資客來說,資金被綁兩年也意味著放棄更多更好的投資標的,以這種稅制,在機會成本的考量下,如果有比買房更好的投資,這些聰明錢自然會另覓新戰場。

其次,是成交量。以這樣的稅制設計,會讓持有人盡量選擇兩年或是更長時間的持有,長期而言,並不利於房市交易,也將讓交易規模縮小。若是本會期順利通過,今年度新政上路,在日出條款的設計下,無論是備而不用的預防性購買,或是預期議價有空間的揀便宜心態轉進,日出條款之前多多少少會有些準買家想要趁機「刷一波」,受惠「刷一波」效應,當年度買賣移轉不會太差,但下一年就沒有那麼好過了。

其三,是民眾最關心的價格。除非大家都悶著不交易,在低利環境下很難大跌,加上在實價登錄的交易與價格「全透明」的狀況下,沒有買賣沒有傷害,沒有交易沒有漲跌,因為成交少,也讓成交價格參考時間拖長,很容易讓「定錨」。

簡而言之,只要很久沒成交,參考價格就會在那邊掛很久,價格並不是沒漲跌,只要沒利空,買賣雙方僵持不下,價格「箱型整理」的時間會長到超乎想像。  

至於預售市場,根據院版草案,日後預售屋交易若短期交易獲利也要課45%的稅,雖不計入綜合所得稅,卻等於一筆資金要綁七年在同一標的上,也等於讓投資客幫政府打工,獲利減少、風險增加,至於漲幅,除非區域本身房價就不高,投資客唯一能期待的,不過只剩下了營建與土地成本逐年墊高的反應,很難有更大的獲利。

當租稅拿走大部分獲利的時候,這也可能讓資本小的投資客望之卻步,轉向其他投資標的懷抱。

只不過,講那麼多衝擊,對自用客戶來說,眾多利空不啻是一個很好的議價時機。某些媒體說的拋售潮並不可能那麼快出現,在房海浮沉多年的人都明白,政府從紅單查緝、實價登錄2.0、選擇性信用管制一路下來,很多事情到最後的結局並不一定會是最開始的說法,凡事也總能找到解套的門路,在這當下輕舉妄動若是結局不同,那豈止是扼腕而已。

畢竟,世事難料,誰知道草案從立法院出來之後,不是一個「皆大歡喜」的結局呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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