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鑑價跟不上房價/實價登錄有時差 銀行解釋原因

▲房價持續走揚,買房壓力大,尤其如果銀行房貸擔保品鑑價偏保守,與房屋成交價有落差時,購屋族頭期款壓力將更大,銀行也坦言在參考實價登錄成交案例時,因成交至實價登錄揭露有時間落差,偶有面臨無佐證案例的困難,但「房屋鑑價非以買賣雙方交易價格為估價唯一基準」,尤其目前房市熱絡,購屋時應避免受市場氣氛鼓動而追高價格。(圖/NOWnews資料照片)
▲房價持續走揚,買房壓力大,尤其如果銀行房貸擔保品鑑價偏保守,與房屋成交價有落差時,購屋族頭期款壓力將更大,銀行也坦言在參考實價登錄成交案例時,因成交至實價登錄揭露有時間落差,偶有面臨無佐證案例的困難,但「房屋鑑價非以買賣雙方交易價格為估價唯一基準」,尤其目前房市熱絡,購屋時應避免受市場氣氛鼓動而追高價格。(圖/NOWnews資料照片)

記者顏真真/台北報導

2022-01-07 10:15:00|2022-01-07 10:22:49

國內房價居高不下,即便政府持續打炒房,房價仍持續飆漲,不僅年輕人買不起房,就算有能力買房,貸款成數也無法像過去可貸到9成以上,現在房子地段好、貸款人條件好,最多也只能貸到8成5,若再加上銀行房屋擔保貸款鑑價保守、跟不上房價,購屋自備款壓力將更大。銀行也坦言,鑑價過程中,在尋相似成交案例及檢核買賣交易真實性上,需要格外仔細,以確保評價的真實性,尤其參考實價登錄成交案例時,因成交至實價登錄揭露有時間落差,偶有面臨無實價登錄佐證案例的困難,但「房屋鑑價非以買賣雙方交易價格為估價唯一基準」,在房市仍屬熱絡之下,購屋時應避免受市場氣氛鼓動而追高價格。

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目前銀行承作房貸標準,主要評估借款人的還款能力及擔保品的價值。以房貸來說,借款人還款能力(負債比)及本身信用狀況(債票信),將影響房貸可貸成數;在擔保品方面,主要考慮不動產的市場流通性,因此地段好,坪數和房型越趨近主流的,貸款條件成數會比較高,相反的,比較特殊的產品,可能未來在市場轉手變現的速度較慢,也就代表風險較高,貸款成數通常會給予酌減,以合庫銀來說,目前一般客戶貸放成數約鑑價的7至8成。

房貸龍頭土地銀行目前核准的房貸成數,約房屋鑑價7成至8成。土銀強調,地段對於核准成數而言,屬於評估項目之一,會考量是否位於交通便利、都會區等,並整體考量借款人的收入條件、信用狀況、對本行貢獻度、房屋產品類別如大樓住宅、小套房,再決定核貸成數。第一銀行亦依照不動產坐落地區給予不同給予最高6.5成至8成之間,一銀說,地段生活機能完善、鄰近重大建設或大眾運輸周邊、高樓層景觀宅,貸款成數優於偏遠地區,而地段位於較偏遠地區、交通不便或商業活動集中度低及人口外移地區,貸款成數就會較低。

至於民營銀行,以中信銀行來說,房貸成數最高85成,主要依地理區或行政區域的發展計劃、拍損率高低、市場流通性,訂定區域風險等級,並分別給予差異化成數等授信條件,細緻化控管不動產風險。影響貸款成數因素則包含收入、財富度、擔保品區域、信用條件等。台北富邦銀行近1年本行核准房貸案件平均貸放成數在7成以上,以同一借款人為例,不動產位於都市化程度高,且生活機能發展成熟的地區,可以獲得較高貸款成數;反之,則貸款成數較低。

也因為目前銀行房貸成數最多可能也只到8成5,若房屋擔保品鑑價過於保守,尤其在房價持續走揚之下,銀行鑑價也被質疑是否失真、跟不上房價,導致購屋族壓力更大,得準備更多自備款。其實,目前銀行辦理房貸擔保品鑑價,除會看屋齡、房子流通性、維護狀況及坐落區域,銀行內部也有自己的估價資料,同時,也會參考內政部實價登錄、聯徵中心不動產鑑價資訊及房仲不動產成行情等資訊。

不過,一銀坦言,在參考實價登錄成交案例時,因成交至實價登錄揭露有時間落差,偶有面臨無實價登錄佐證案例的困難。此外,北富銀也提到,在鑑價過程中,銀行在尋相似成交案例及檢核買賣交易真實性上,需要格外仔細,確保評價的真實性。

合庫銀則強調,承作房貸業務首重「債權安全」,秉持「質量並重」,銀行依授信5P原則審慎辦理,擔保品僅為其中考量因素之一,像合庫就會發揮授信審議小組功能,維護授信資產品質,落實各項管控機制,並會注意擔保品集中度,定期檢視成效,避免房價波動影響債權。

鑑於不動產交易具市場波動性,土銀說,在辦理估價作業時,除注意參考資訊是否相當、資訊透明度是否足夠等問題,並適時了解市場趨勢及擔保品所處區域合理時價範圍,加上房屋交易市場由買賣雙方決定,買方對物件的偏好度及賣方願意出售的價格,有時會影響區域內合理時價,因此銀行辦理房貸鑑價作業是以客觀的立場,依銀行內規辦理,「非以買賣雙方交易價格為估價唯一基」。

北富銀則提醒,由於目前房市仍屬熱絡,消費者購買房屋時,應避免受市場氣氛鼓動而追高價格,而一般房貸擔保品鑑價參考指標,包括房地產維護狀況及坐落區域等因素,另參考外部數據如內政部實價登錄成交資料、各大房仲成交案例等,核定貸款成數是考量房貸戶本身資信條件以及不動產價值。如房屋有坐落位置偏遠,市場流通性不足、周遭環境不佳或鄰近嫌惡設施如宫廟、加油站等、產品型態冷門等狀況,會被視為「特定不動產」,鑑價會較低。

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