巷仔內/政府打房壓不住房價 彭淮南換屋也要高齡貸款?

▲擔任中央銀行總裁長達20年的彭淮南最近換屋了,由於他任內祭出多項房市信用管制措施,這次換屋也引發市場關注。(圖/NOWnews資料照)
▲擔任中央銀行總裁長達20年的彭淮南最近換屋了,由於他任內祭出多項房市信用管制措施,這次換屋也引發市場關注。(圖/NOWnews資料照)

記者顏真真/特稿

政府積極打炒房,中央銀行更祭出4波選擇性信用管制措施,房價仍居高不下,讓央行在抑制通膨考量下,直接祭出殺手鐧升息1碼。此時卻傳出現齡83歲的前央行總裁彭淮南成功「換屋」,賣掉住了40年、每坪均價80萬的台北市麗水街老公寓,搬永康商圈附近每坪150萬左右的電梯大廈,還一次買2戶,以目前房價估算總價上億元,也引發外界熱烈討論,連前央行總裁都出手換屋,是不是已知房價「易漲難跌」?有沒有貸款?其實,以彭淮南擔任央行總裁20年資歷,接任前還擔任中國國際商銀(兆豐銀行前身)董事長,絕對有資格、也有能力買得起,只是據傳還是有背負4千萬元以上的房貸,亦是這次央行升息的受害者,以現任央行總裁楊金龍所說貸款763萬估算,1年利息負擔增加1萬9075元,若貸款4千萬,1年增加10萬元,每月房貸得多付8333元。

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當然,這位被譽為「14A總裁」彭淮南換屋引發熱烈討論,不是沒有原因,主要是國內房市在2009年擺脫全球金融海嘯後,在低利率環境下,國內房價開始飆漲,時任央行總裁的他,率先出手打房,不僅微服出巡了解市場實際成交價格,更點名鄉林建設士林官邸沒有1坪300萬元的行情,央行先在2009年10月起積極進行道義說服,督促銀行審慎辦理不動產貸款業務,並辦理專案金融檢查,促請銀行加強控管不動產風險。

也因為道德勸說還不夠力,彭淮南更自2010年6月起,陸續推出一系列針對不動產貸款的總體審慎措施及強化監控不動產授信措施,包括2010年6月針對台北市及新北市10區,第2屋貸款成數最高限7成;2010年12月增加淡水、林口及三峽,針對第2屋成數最高限7成;增加納入新北市3區,第2屋成數降至6成,土建融最高6.5成。

2012年6月央行更訂定購置高價住宅貸款規範,針對台北市及新北市房價達8000萬元以上及其他地區房價達5000萬元以上者,貸款成數上限6成、不得有寬限期等。2014年央行再修正修訂購置住宅貸款,擴大新北市4區及桃園縣4區,第2戶成數最高6成,全國不分區第3戶最高5成,並調整高價住宅認定標準為台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上及其他地區4000萬元以上,調降最高貸款成數為5成。

在央行祭出多項選擇性信用管制措施後,也獲得民眾掌聲,當時網友甚至在臉書出現了「彭總裁後援會」與「彭淮南應援團」,大讚彭淮南的打房魄力,不少網友更直呼彭淮南是「彭神」,當時甚至還有網友說,台灣史上第一位姓「彭」的總統即將出現,也讓彭淮南民調高居不下,甚至超越當時的總統馬英九,也成為藍綠點名最佳副總統、揆閣人選。

在彭淮南出手打房後,財政部也跟進2011年6月1日課徵「特種貨物及勞務稅」,又稱「奢侈稅」,主要針對短期買賣非供自住不動產,並課徵較高的特種貨物及勞務稅,亦即投資人在購買不動產以後,若其在1年以內出售者,其稅率為15%;在1年至2年內出售者,其稅率為10%。隨後2012年8月1日內政部實施不動產實價登錄。2012年11月金管會也祭出「金8條」,杜絕壽險業炒樓。

直到2016年3月央行理監事會才決議鬆綁豪宅以外的不動產信用管制。當時彭淮南的說法是成效已現,不動產貸款的集中度降低,特定地區的房貸貸款成數降低,豪宅貸款平均成數,從管制前的逾8成,大幅降至56.48%,但豪宅管制措施仍在。

不過,彭淮南當時打房算是很有說服力,因為當時掌管台灣4500多億美元外匯存底、號稱「台灣最有錢的男人」,放棄央行總裁官邸不住,反而住在沒有電梯、沒有公設的4樓老公寓,把薪水都用來栽培兒子出國念書,「廉潔」名聲也因此不脛而走,而且直到卸任都住在老公寓中,每日清晨4、5點還會到鄰近的大安公園運動。據當時曾去過彭淮南家的人透露,當時彭淮南的家裡就如同基層公務員宿舍的感覺,很簡單的家具,沒什麼裝飾,木製桌椅,很難想像是堂堂央行總裁的家。

其實,台灣央行總裁薪資比照部長級,月薪約19萬元,若再加上績效獎金,年薪近300萬元,但相較各國央行總裁像是美、日及歐洲央行總裁年薪都有600萬以上,甚至1500萬元,尤其彭淮南在任時不論農曆過年、颱風天、國定假日,只要國際金融市場有開市,一定到央行加班報到,因此,彭淮南還曾被網友笑稱「可能是時薪最低的官」。

彭淮南是在2018年2月25日退休,根據最後一次財產申報紀錄,至2017年11月為止,名下存款約為1108萬元及2000年後一直沒變的10公克黃金存摺1.2萬元,若與他1998年第一次申報僅增加約373萬元,不動產部分則是1983年買入的北市麗水街老公寓。由於彭淮南是1939年出生,以此也推算,彭淮南是在44歲時買下這間房子,當時擔任央行經研處副處長。而彭淮南夫人賴洋珠在首次申報時,名下有票面價值20萬元的華宇電腦股票及50萬元基金,最後一次申報已未持有。不過,彭淮南退休後,除原本申報的財產之外,應該還有一筆不錯的退休金。

只是,最近彭淮南被直擊,與太太賴洋珠手牽手早晨一起在中正紀念堂運動,也談到換屋的事。他說年紀大了,要換有電梯的房子,以前那個房子沒有電梯,還強調「自己換屋不是為了投資,而是因為老舊公寓,實在難以加裝電梯」。其實,從彭淮南的談話也可看出,他也深知換屋牽動外界敏感神經,尤其最近政府積極打炒房,央行更祭出四波選擇性信用管制,還出乎市場意料之外升息1碼,讓房貸族壓力更大。

更引人好奇的是,擔任央行總裁20年的他,換屋有沒有貸款?據傳,因為兒子要回台定居,老公寓居住空間已不適合三代同堂,因此,他在3、4年前就已開始找房,並從住家附近的永康街生活圈開始找,應是在2017年8月以總價9848.4萬元,買下預售屋樓層2戶,換算每坪單價約140餘萬,但現在行情現已來到每坪150萬元,2戶現值要億元。至於彭淮南1983年5月購入的麗水街巷內公寓,傳已在2020年9月完成過戶,出售予一家生技公司,而且因屬自住,彭淮南可使用「自用兩年重購退稅」,省下高額土增稅。

彭淮南搬進要價上億的電梯大樓,據傳也貸款了4千萬元以上,但老實說,高齡者要貸款不容易,銀行也會擔心錢收不回來變呆帳,也因此,銀行透露高齡者要申請房貸,得跟銀行談,還是有可能成功,銀行除可能要求其直系血親即子女擔任保證人之外,另一種方式就是直接由子女擔任借款人,房子所有人提供擔保品,另外有些高齡者擁有很多資產像是股票等,但可能因市場行情等還不想賣股換現,因此,銀行可能就會要求提供資產做擔保。

不過,從彭淮南換屋也凸顯高齡者居住需求,比起公設比較低的老公寓,電梯大廈未來應更受青睞,尤其現在台灣已進入高齡化,相信很多高齡者如同彭淮南一樣住在沒有電梯的老公寓,但有多少人可以像彭淮南能換屋入住北市精華區的電梯大樓,還是鄰近原本住家走路不到5分鐘的北市永康商圈,還是熟悉的生活環境。當然,對於市井小民來說,看到連曾擔任20年台灣央行總裁,賣掉老公寓後,還得為高房價扛房貸,以換取有電梯、新房子的舒適生活空間,對於市井小民及年輕人來說,原本買房已不易,想要入住北市蛋黃區更是天方夜譚了,加上現在物價高漲, 為抑制通膨,政府也祭出升息手段,在美國今年還會升息6次,每次至少1碼以上,台灣央行預期升息也不會只有這一次,買房者不僅要承擔高房價,還要背負較高利息的房貸,政府打炒房成效為何仍無法顯現,恐怕政府得再好好想一想。

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