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對國人來說，投資日本有幾個優勢。
除了日本住宅公設不計入，買房坪數實在、租金投報率在4-6%，普遍優於台灣之外，其他像是政治穩定度較高，無須擔心個人財產受到損害；日本對外國人購屋相對友善，原則上無需永久居留權即可買屋，法令完備且健全；同時台灣也有業者長期經營日本不動產市場，無論訊息取得、買賣流程，後續服務等，都可以找到相關協助，不少國內銀行在日本開設分行，也有助於購屋人遇到匯款或是資金需求時，一解燃眉之急。與加上國人對日本的熟悉度與特殊情感，在過去幾年間，只要日圓一出現重貶，民間就會開始對日本不動產有更積極的動作，也確實不少人從中有不錯的收益，成為身邊朋友欣羨的對象。
不過，對日本房地產還是有它的隱憂。
首先，日本的少子化是日本房地產最大的殺手，根據日本野村總研推測，到了2033年，全日本有高達1955萬戶空屋，等於每四戶就有一戶房子沒人住，加上日本人在自有住宅率僅有四成多，大概是台灣的一半，買錯地點或產品，非但可能租不出去，甚至可能遇到房價下跌。
其次，外人轉進日本房市成也匯率，敗也匯率。匯率的甜美與恐怖就在於此，可以短短一年之間出現三成價差，縱然房價沒變，如果換匯回來就已經直接損失三成，對於投資者來說，進入熊市的全球經濟，是轉入新市場的最大挑戰。
第三，隱藏成本不少。在日本，修繕費用會隨著屋齡增加，某些大樓也會因為需要大幅修繕，因此需要額外收取費用，此外，看似不錯的投資報酬率還必須扣除物業管理費用等，這些都會是隱藏成本，值得打算進場的購屋人仔細評估。
不過，日本雖然衰退，卻還是全球經濟體中重要的成員，現階段日圓那麼低，實在是很難不去注意日本的投資價值。對於投資人來說，看起來少子化不可逆，日本人的購屋習性等也不可逆，純粹以不動產作為思考，行有餘力自己到當地進行直接的了解，如果真的要下手，那麼就選擇合法與長期經營的業者協助挑選好一點的產品，協助做好物業管理，就會相對安全。
匯率問題因為難以預測，因此也不容易避險，對於購屋人來說，或許把這一筆資金當作是投資日本市場的本金，除非萬不得已，抑或是日圓又回到高點，也就不隨便換匯回來。這樣操作縱然有一天房地產不大好，或許就在日本當地尋求其他更穩健的投資，例如股市、債券、基金等等，透過多元的資產配置，讓自己能夠更有餘裕，在財富的累積之路上，也能開出更好的花朵。
而這些前提都是建立在對當地市場的認真研究，當功課做好做滿，也就不會因多空擺盪，成為投資市場韭菜大軍的一員了。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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