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無庸置疑，在種種不利因素下，新年度該會是2016年之後，首次回歸買方主場的一年。如果大概具體敘述整體房市景況，約莫是比起過去有更多的議價空間，賣方對價格堅持較軟，業者態度比以前友善，鐵板一塊的房價出現修正，如果沒有破壞性利空、或是財務有狀況的個案急售，賣方心中降價幅度底線不過就在同社區最近成交價下方一成左右，這價錢雖然有點感覺，卻還沒到買方心中的甜蜜點，可以預期的是整體成交量不會擴大，對房地產業者來說，將是辛苦的一年。
即使如此，想要在不動產市場有所斬獲的購屋人，還是得有所為，有所不為。
有所不為的，莫過於人云亦云，聽著別人的二三手訊息，不實際驗證實況是否真正如此，而做出幾年後連自己都莫名其妙的決定。
有所為的，人一定要在市場中，相較於在家看新聞，更推薦的是懷抱一顆平常心，親自到第一線看屋，從帶看頻率、業者態度、銷售狀況等直觀指標，去感受房市真正溫度。
至於那些該買？那些不該買？
若在財務允許考量前提，且已經詢問過銀行貸款安全的狀況下，自用型客戶無論是購置自用住宅，抑或是法人購置自用辦公房舍，都是可以規劃的選擇。原因在於房貸利率常與租金連動，接下來租金將面臨一波漲幅，將閒置資金放置自用資產，至少省下一筆租金，替自己保留元氣。
投資人想要危機入市，此時仍要嚴控現金與貸款部位，避免超額風險，並且建議以五年以上長期持有為原則，若能有固定現金流挹注，能夠讓持有人安穩過冬，等待春天的物業，倒是可以考慮擇優入手。
以目前市場氛圍觀察，短進短出套利的投資人，在政府重稅與打房法規持續補破網的狀況下，除非很有把握，不然建議還是不要輕易嘗試為佳，一方面是熊市風波多，稍不留神很難全身而退；另一方面是縱然全身而退，在選前的打房意志下，政府還有個案查核的放大絕可以運用，特殊取得、短期交易、超額獲利者，往往會被查了個遍，日後難保是否還有伏筆。
如果每一次房市轉折都代表一個時代的結束，那麼2023年的轉折，來自於政府每一次打房政策的鋪陳，面對全球資金收水，也宣示短期套利時代結束。
民眾關心的房價長期漲不漲？只要記得「不看利空，只看寬鬆。」約莫能有八成解答。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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