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本次也是如此,加上法案送進立院時間已久,民間已現疲態,效果可能不如預期。民間對法案的關注不脫預售屋不得移轉、私法人購置住宅採許可制與檢舉制度如何應用?是否有助於房價下跌。實務上,許多恐慌賣盤以為去年7月就會通過,早在之前就已經移轉。還沒跑掉的賣方,若想在目前市況不佳時轉單,並不容易,除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思,若不小賠難以出場外,不少建商綁交屋前半年才能換約的條款,這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走,中長期而言,預售市場未來將只會有自用買方,汰弱留強下,建商極大化將可以預期。
同時,私法人購置住宅採許可制,除實務上執行上如都更案若是實施者與出資者不同法人,抑或是不同法人合建等,若細則未臻健全,可能會需要內政部不斷解釋方能解套;同時針對購置透天作為都更佈局的業者,執行上確實有些壓力。此外,檢舉制度也留下一堆問號,除了並未有正面表列,以及明確罰金標準,日後是否內政部解釋發不完,值得關注。
說了那麼多,各方還是比較關心,房價是否因此下跌。從目前六都房價表現來看,還沒出現有感修正,卻已經有不少個案下跌,且房價上漲無力,種種跡象都顯示房市已在強弩之末,又逢2023年全球景氣不佳,在今年第一季之後,若出現房價下滑,並非新規定上路造成的「一槍斃命」,而是在種種負面氛圍下「雪上加霜」而已。
往好處想,至少交易不火熱,價格不狂飆,短時間之內政府不至於會有更強烈的打房招數。這不僅是房市交易疲軟,同時還有房市漏洞防堵已臻周全,不單很難投機,也很難獲利,要再找出明確的漏洞,並不那麼簡單。
房市問題千頭萬緒,解決方法長期執著於降低房價,恐永難獲得皆大歡喜的答案,市場亂象長成今天這種巨獸,單一手段就能讓市場就範,習慣透過法律干擾交易所產生的後座力,只怕市場大變盤後想恢復正常,沒有那麼容易。
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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