中市潛力地段老屋含金量高 引各方勢力搶卡位

▲台中市蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高,高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。(圖/鄉林不動產研究室提供2023.5.8)
▲台中市蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高,高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。(圖/鄉林不動產研究室提供2023.5.8)

記者柳榮俊/台中報導

大齡中古屋愈來愈搶手,內政部統計去年Q4全台住宅轉移平均買賣屋齡26.87年,六都當中又以台北和台中市平均交易屋齡達30年以上最高,其中台中市去年Q4住宅買賣移轉棟數,20至40年屋齡加總交易比重竟高達6成以上。而內政部都市更新入口網也統計,截至今年Q1台中市受理危老建築重建,短短一年就多出219件,核淮案件也增加145件,受理件數居六都之冠。

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鄉林不動產研究室指出,老屋身價看漲,主要是受到禁止預售屋轉約買賣「平均地權條例修正案」即將上路,資金從預售市場後轉向中古市場佈局,不少置產及投資族群搶買30年以上屋齡老舊房屋整修出租,邊當包租公邊養房,等待危老重建的商機來臨,開發商也不惶多讓,積極布局。


內政部不動產資訊平台統計,111年Q4全台住宅買賣移轉的平均屋齡26.87年,其中,屋齡在5年以下新成屋比重僅有11.5%,6年以上20年以下為18.67%,而大齡20-30年住宅移轉佔最大比重31.17%。再從六都的平均交易屋齡來看,台北為31.74年、台中30.89年,近來老屋成為住宅交易主流大宗,30至40年屋齡交易市場接受度也很高。


鄉林集團董事長賴正鎰表示,新建案的建築設計與工法、防震都是最高標準,住起來讓人安心、舒適,而且新大樓社區有公設,生活機能加分。台中市去年Q4住宅交易移轉有高達45%是危老門檻30年以上老宅,這些大齡宅多屬民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈,老建物通常建築本身已沒什麼價值,在居住安全上也有待考驗,但坐落於生活機能完善成熟商圈,對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈與交通動線的人而言,仍具有相當吸引力。


此外,鎖定老屋市場還不乏有投資族群,在預售轉約禁令下,乾脆就以價格較容易入手的老房子作投資標的,短期買來稍作整理出租坐領租金收益,長期則是等個好價錢轉手或都更、危老重建商機到來。


尤其近年來台中市的各項重大建設陸續到位,鐵路高架化以及捷運綠線通車後為原先許多老舊區域挹注商機,讓老宅交易活絡,自住或置產需求強勁,也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高,加上可享有危老獎勵,堪稱高投報率,成為建商、置產族投資房市新藍海。


鄉林不動產研究室分析,台中市重劃區多、近年預售住宅推案量一直是六都之冠,但隨著土地、營建原物料和工資上漲,房價基期也愈墊愈高,因此有購屋需求者在預算考量下會有所取捨,棄新房子改而購買生活機能成熟的舊市區老屋翻修,一來舊法規低公設比、坪效較高,二來經濟負擔較低。


鄉林不動產研究室說,升息加上打房,房市自去年底開始快速降溫,預售屋禁止轉約新制讓投資客退場、也讓購屋大眾心存觀望,新建案成交期拉長情況下建商不願追價囤地,與地主洽談合建、危老重建成為現階段建商避險最佳工具,因此危老合建申請案件激增。


以台中市為例,截至今年Q1止申請危老重建受理案件733件,與去年Q1累計514件作比較,也就是短短一年內申請案件多出219件,增加件數居六都之冠;核淮案件也增加145件。


台中市危老重建案件大幅增加,依市府都發局核定計畫清冊,110年全年共核定132案、111年核定151案,平均核准基地面積280.2坪。今年截至3月13日止已核定19案。申請最集中的區域,前五名為西屯區23案、北區19案、北屯區19案、南區15案與西屯14案。

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