名家論壇》趙君朔/碧桂園危機是中共經濟的又一場大考

▲中國地產巨擘碧桂園出現成立以來最大財務危機。(圖/翻攝自碧桂園官網)
▲中國地產巨擘碧桂園出現成立以來最大財務危機。(圖/翻攝自碧桂園官網)

文/趙君朔

碧桂園八月初美元債券未能準時支付利息的30天寬限期即將截止,如果確定發生美元債券違約,將會引發交叉違約(指其他所欠為到期債務也要求提前清償而發生的違約),包括某些總值高達1560億人民幣的銀行貸款。這將是繼2021年11月中共房地產另一巨頭恆大因為無法支付美元債券出現違約,公司只好進入債務重整後對整個中共房地產部門的另一重大打擊。當然在各方面碧桂園和恆大地產有很多不同之處,因此在探討碧桂園出現違約對中共房地產部門和整體經濟可能的影響之前,先仔細的探討幣桂園的營運模式和現況有其必要。

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碧桂園有去年60%的銷售來自於三四線城市,在前年、去年都是百大地產商中排名第一的房地產公司。而和恆大的項目主要是銷售給一、二線城市的中產階級不同,碧桂園為了迎合較富有潛在客戶的需求還發展出獨特的銷售模式:因為這些潛在客戶重視小孩的教育,碧桂園所建造的高樓住宅旁會附設一所國際或是雙語學校,由在紐約股市掛牌的博實樂教育集團所管理,購買碧桂園房產的家長其子女便可優先入學或是享受學費的折扣。

到去年年底為止,碧桂園全國還有3100多個項目在興建,其中將近 8800萬平方米(每一平方米大約是台灣的三分一坪)的建案是預售的方式。相對地,在北京宣布地產商融資限制的三條紅線政策之前,也就是2021年6月31號為止,恆大有1200個項目處於完工或是仍在進行的狀態。

但碧桂園是少數在去年十一月北京放鬆這個三條紅線政策後,獲得國有銀行貸款的房企。但是整個房地產行業的快速下滑還是嚴重影響其營運,今年7月該公司的銷售額已出現連續四個月下跌,七月和六月相比了下跌25% ,跌到120億人民幣。七月該公司還是中共大地產商中銷售額跌最兇的,和去年同期相比下跌了59%。

而碧桂園今年上半年的虧損已經達到了67億美金,去年下半季的虧損數字也是67億左右,但當時的數字單位是人民幣不是美金。更值得注意的是,這個虧損是在它的上半年總收入出現39﹪的增長,來到2263億人民幣時出現的,這表示碧桂園正在降價拋售建案以加速換取現金償還債務。

到去年年底為止,碧桂園的龐大數量建案中還有2/3是採預售形式,還有42%所預購囤積的土地,是在比較落後的省分,這讓它現金不夠的問題雪上加霜,還讓預售屋所預收的房款占了其負債總額的一半。一旦碧桂園的預售屋也無法準時交屋,對購房者的信心會是很大的打擊,估計會有百萬戶左右的家庭受到影響。

如果要像恆大一樣,額外注資來完成預售屋的建案,那麼碧桂園需要投入四倍於恆大的資金。如果平均一個建案要三年才能完成,從去年還有3100個左右的建案在進行中來看,那麼到明年結束前,碧桂園都是處於極大的壓力之中。 

此外,碧桂園目前還有一共140億美金的本幣外幣債券需要償還,這主要是從2020迄今,碧桂園於在岸、離岸債券市場一共發債五十多次的結果。還要加上六月底為止還欠1600億人民幣的銀行貸款。

唯一可堪告慰的是,它不像恆大一樣擴張到蓋遊樂園、成立足球隊與成立電動汽車廠等事業的多角化經營。另一個和恆大不同,也讓碧桂園被認為是比較安全的公司的原因是,截至去年年底它只有30%的債務是欠上下游合作廠商的應付帳款,恆大到去年年底的應付帳款則高達66﹪。

另一個能讓碧桂園喘口氣的消息是上週六持有人民幣債券的債權人開會協商展延今天到期的四十億人民幣債券,已經獲得投票通過,有56.08%的債主同意分三年的支付方案,會後這消息馬上讓碧桂園的股價大漲將近20﹪,雖然碧桂園的整體股價和年初相比還是下跌了60%。

如果暫時視角從碧桂園拉高到整個房地產業,未來四個月,根據金融資訊網站Dealogics的資料,中共的開發商還有380億美金的人民幣和美元債券要到期。信用評等公司惠譽上周則發出預測認為全年房地產的新房銷售會下跌最多到15%,還警告說碧桂園的情況會讓買家的信心雪上加霜。

根據中共官方資料,到今年6月底銀行貸款給房地產相關對象的總金額和一年前比成長0.5%,來到53.37 兆人民幣,其中13.8 兆是給開發商,38.6兆是給民眾的房屋抵押貸款,而6月底房貸總額和去年同期相比僅下降0.7%。從中共財金資料庫Wind的數據中看到,132家在國內掛牌的地產商去年營收下降了8.3% ,這是2005以來出現的首次下降,這100多家地產商2022的負債率是 78.99﹪只比2019的79.03% 略低。

從上述這些數據可看出在整個房地產泡沫只是慢慢破裂,整體產業規模依然很大之下,最讓人擔心的是下面的情況:人民銀行第2季對50個城市兩萬名存戶的例行調查結果顯示更少人表示接下來3個月打算買房,第2季說要買房的人佔全體受訪者的比例從17.5%掉到16.2%。但有更多的家戶預期房價未來3個月會跌,從第1季的有14.4%的受訪者如此認為上升到第2季的16.5%。

這種等待房價進一步下跌,因此暫緩購房的預期心理已經反映在具體的數據上,7月如果經過季節調整 和2019年7月相比 房地產銷售額僅剩下 60%。6月銷售額和2019 6月相比是63%,呈持續下降的趨勢。新建案數量更剩下2019的37%,7月百大建商的簽約建案金額和去年同期相比則下跌了33%。只有建案完成率持續上升,這是受惠於官方政策支持,要把未完成的建案蓋完。

因此從這對房地產行業整體數據的描述中可明顯看出,如果碧桂園又發生違約,那麼肯定會進一步衝擊民眾的信心,讓前述的各種數據加速惡化。雖然針對房地產泡沫破裂速度加快,中共官方最近宣布了一系列措施,如在北上廣深四大城推出「認房不認貸」政策(指不論過去有無貸款紀錄,只要目前在該市內沒有房產,新購房屋的頭期款只要付總價的20﹪,如果是第二間房,則頭期款要付總價的30﹪,而房貸的利率也調降)。這的確暫時提升了上周末的房市買氣,但大部分的業界分析師都認為這只有短期的效果,根本上還是要放鬆三條紅線,才能讓房地產商解除經常處於流動性危機的壓力中。

但這種看法只是站在純商業金融的角度。事實上,若是中共決定改弦易轍繼續幫地產商輸血,會讓國內經濟的已經很難解的債務問題更為惡化,不光是如恆大、碧桂園這樣的民營企業,中共主要靠拍賣土地換取財政收入的地方政府靠者有者公司表面的地方政府融資工具已經累積了相當於國內GDP 95﹪的高額債務。根據知名諮詢公司榮鼎集團(Rhodium)的研究,中共一些負債情況太嚴重的地方政府已經需要把財政收入的10-15%花在償還負債的利息上。

換言之,站在中共或是習近平的角度來看,只要不發生恐慌式的金融危機,中共不會再像2008席捲世界的美國次貸風暴或是2015上海股市兩周內跌掉40﹪還引發匯率同步下跌閃電出手救市。畢竟過去大動作放水救市的結果便是讓地產泡沫和地方債越滾越大,這對遇到美國以國家安全之名,接連兩任政府都先後祭出高科技封鎖,嚴重阻其經濟升級轉型大夢的習近平來說根本不是他的執政優先事項。

利用國內現有的資源,滿足高科技發展、國防和內部安全需求,讓中共更有辦法自力更生,不受西方脅迫,同時又讓世界更依賴中共製造的貨品才是要完成他的民族復興大夢做迫切的事項。因此讓房地產泡沫慢慢破掉,只要不造成太嚴重的經濟後果與社會動盪就好根本是他刻意想達到的,但不能明說以防讓市場陷入迪端恐慌,現在只好靠者官媒放出基於財政紀律或是中共不能走上西方福利主義道路等說法當作不大動作救市的理由。

但最大的問題是對於習慣幾十年來高度經濟成長,也願意以物質生活的改進換取較少政治自由的一般中共百姓來說,看到自己的生活前景越來越黯淡,越來越多人面臨失業、裁員或是至少減薪的困境,會一直靠個人的節衣縮食來消極應對,還是在默默忍受了一段時間後決定站出來發聲就像去年從9月開始一連串反對清零政策的抗議,終於在11月爆發讓全世界都嚇一跳的白紙革命,迫使習近平讓步閃電取消清零政策,會是今年最後一季和明年頭號的世界政經大事。


●作者:趙君朔/紐約大學政治學博士候選人、時事評論員

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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