降息誰受益/降息為房市注入活泉?業者持保留態度

記者賴志昶/專題報導

calendar_today2020-05-22 13:10:00

▲新莊、重劃區、房市、房價、買房、不動產、房產。(示意圖/科達機構提供)
▲這波房貸降息,外界熱議是否會為房市注入活泉。(示意圖/業者提供)

為恢復疫情對國內產業的衝擊,央行3月19日宣布降息一碼。隨後,各公股銀行也配合政策推出房貸紓困,讓滿足特定條件的民眾可再降1碼。房貸降息看似有利房市成長,但事實上業者大多保持保守態度。專家分析,這波降息幅度不大,且目前本來就是房貸低利時期,看來對今年不動產買賣移轉棟數影響些微。



在全球遭受新冠肺炎疫情衝擊後,各國紛紛降息救經濟。台灣央行也不例外,3月中正式宣布降息1碼,這是過去4年以來首次降息。公股銀行也配合紓困,推出4月1日至9月30日的再降1碼的優惠。民眾只要與公股銀行貸款在1千萬以內,且貸款房產為自用住宅,搭配央行降息與公行紓困方案後,房貸利率就能在半年內降2碼。

綜觀近20年來央行五波降息,以SARS期間的降息最為人熟知。當時為遏止疫情衝擊,央行於2003年5至6月共降息1碼。據內政部資料,2003年全國買賣移轉棟數為34.9萬棟,降息後隔年買賣移轉棟數衝高到41.8萬棟,整整多了6.9萬棟。

▲歷次降息交易量表現。(圖/住商機構企劃研究室提供)
▲歷次降息交易量表現。(圖/住商機構企劃研究室提供)
住商機構企劃研究室表示,2000至2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊,接連降息11次、共降息10.5碼,當時平均房貸利率約6.81%,仍在高檔;2002年再降一波,平均房貸利率約4.40%,而買賣移轉棟數於2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高,到發生SARS的2003年也持續量增,SARS隔年到達高檔;之後2008年發生金融海嘯故交易量縮,當時平均房貸利率約2.53%已處低水位;2015至2016年累計降2碼後,平均房貸利率不到2%,但同時政府祭出打房政策,雖然房市交易從2017年復甦,但買賣移轉棟數也未創新高。

這次降息是否真的有利房市?大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,對自住客而言,這次央行與公行降2碼,也就是利息降0.5%,但目前已是低利率市場,影響幅度不大;對買方而言,是否要進場也要視房價而定,但目前房價斷頭潮很難發生,因此這波降息是否有助買氣,還有待觀察。

「過去可能比較有感,現在可能跌得少。」住商不動產企畫研究室經理徐佳馨徐佳馨認為,每一次的房價或是股市下修,其實就是財務重新分配,但如果你本身槓桿不大,所擁有的財富也都差不了多少,整體而言,近年來不動產價格已經難有變化。

徐佳馨建議,如果民眾自備款夠,就可以準備「上車」,因為現在房價已經很難等到低點,與其多等幾個月買個可以上車的產品,倒不如早一點付房貸,以減輕未來的還貸壓力。

至於房市有那些產品適合入手?徐佳馨指出,還是推薦台北2千萬以下、新北1500萬以下的兩房產品,畢竟現在市場上「小宅」還是主力,但得注意坪數得要15坪以上,否則房貸很難過銀行這關。

另一方面,郎美囡也指出,商用不動產市場從去年以來,表現都是優於住宅市場,起因是台商、海外資金回流,使得國內商辦、廠辦需求大增;這次降息對要入手商用不動產的人士來說,確實是一個時機點,因為這波不管是疫情或是降息,都可能會讓賣方提高讓利空間,較容易促成成交。

 

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