揭密囤房稅7/無助打房!學者建議:統一實施、拉高稅率

記者顏真真/專題報導

calendar_today2020-08-07 07:00:00|update2020-08-07 08:01:11

▲清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚。(圖/記者林柏年攝)
▲清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚談囤房稅改革。(圖/記者林柏年攝)

為抑制炒房風氣,韓國調高持有多房者稅負,同樣面臨高房價的台灣,其實在2014年就有囤房稅。根據《房屋稅條例》規定,自住以3戶為限,第4戶就視為非自住、囤房,由各地方政府自行訂定1.5%至3.6%差別稅率,只是基於政治壓力,目前真正實施囤房稅、即訂出差別稅率的只有3縣市,也讓囤房稅想達到抑制房價、實現居住正義效果大打折扣。國內學者建議,財政部應該積極一點,由中央立法統一實施,並限縮囤房定義,第3戶就算囤房,門檻稅率可再拉高,並擴大差距。



其實,囤房稅到底有沒有達到抑制房價的效果?學者看法不一。


國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝就覺得「好像沒什麼效果」,主要是現行囤房的定義太寬鬆,房屋評定現值偏低,加上囤房稅的門檻稅率太低僅1.5%,又由地方政府自行訂定差別稅率,導致很多地方政府從低訂定,僅台北市、宜蘭市及連江縣3縣市有差別稅率,因此對抑制囤房、改善高房價、實現居住正義效果真的不大。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則「認為有效」,他在擔任台北市政府副市長期間,台北市率先實施囤房稅,房價從2014年慢慢緩跌下來,雖然不覺得囤房稅有絕對效果,但因市場經過長期累計供過於求、房價不合理,囤房稅的臨門一腳,讓房價慢慢下滑,從台北市中心蔓延到新北市、桃園市,對經濟影響也相對溫和。

但為何現在房價好像又漲回來?根據張金鶚的觀察,除2003年至2014年這波房價飆漲,讓建商口袋夠深,美國QE量化寬鬆貨幣政策,也使得市場游資很多,在利率走低、借錢容易之下,當資金成本更低時,建商為何要降價,加上在建商抱怨囤房稅不合理之下,北市府針對建商年內未售出的待銷房屋僅課徵1.5%稅率,提供3年緩衝期,這些因素也導致房價現在又要跌不跌。

▲針對年底這波房貸寬限期可能引發的違約風險,銀行也有因應之道,對較高風險客群調整授信條件,包括降低成數、利率加碼及寬限期縮減等。(圖/記者顏真真攝)
▲囤房稅從2014年實施至今,對抑制房價,實現居住正義有沒有效?學者看法不一。(圖/記者顏真真攝)
雖然內政部認為囤房稅對空屋影響不大,但張金鶚也覺得「空屋定義」有很多模糊不清的地方,台北市政府也有做過空屋調查,透過水電去檢查,確實有效果,甚至想進一步強化,自住房屋稅率減半徵收,只是他對此有所保留,因為不論不只台北市,全台房屋自住率很高,稅制改革特別是「持有稅」是地方主要財政來源,若9成房屋稅都調降,地方財政如何彌補?

當然,拉高囤房稅最高稅率也是可以,只是縣市議會能否過得了嗎?張金鶚直言,台灣政治氛圍一向是「降稅容易增稅難」,一旦降稅就回不去了,因此要審慎為之,建議拉大自住、非自住房屋稅率,「稅率改革還有加強空間。」

此外,他也提到,「我一直期待財政部,中央立法統一實施就好。」地方政府也希望做,畢竟這是地方重要財源,而且囤房稅率應可累進加大差距,賦稅公平原則就是有能力的多負一點,沒能力的少負擔一點。

國立台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝同樣也提到,囤房稅率1.5%至3.6%,很多地方政府因政治壓力都從低訂定,有些曾拉高門檻稅率後,最後又退縮回去,他建議財政部有必要把門檻稅率再拉高,最低稅率應該現行1.5%提高至2%,甚至2.4%,而且不該由地方來訂,而是「中央統一立法實施」,這樣地方就不單獨承受加稅壓力,稅收增加,也有利地方財政,甚至可視稅收狀況,再拉高稅率或稅基,「至少比現在好!」

至於提高稅率天花板,黃耀輝覺得效果不大,即便台北市政府最勇敢,市議會也未必支持,地方政府也不敢拉高,「野心不要太大,先把囤房稅的稅率門檻拉高,先做到基本稅率拉高至2%以上。」他認為:「2.4%是ok的!」囤房稅不是要處罰多屋族,只是對持有房屋較多的人不給租稅優惠,自住房屋稅率為1.2%。

在稅基上也應改革,2位學者都建議囤房定義要更嚴格一點。

黃耀輝說,當初囤房的定義太過寬鬆,本人、配偶及未成子女持有房屋戶數達第4戶才算非自住。事實上,他在2015年曾查過財政資訊中心財產總歸戶資料,個人名下持有3戶以上房屋就有71萬人,這幾年下來人數可能更多,他覺得第4戶才算非自住,定義太寬鬆了。

張金鶚則認為現在4戶以上才算囤房,地方政府就不願做了,若要限縮為3戶以上就算囤房,可能更多民意代表會更有意見,地方議會要通過也不太容易,他建議先拉高第3戶稅率,讓稅率有明顯差別,並由中央統一訂定,這樣大家就沒有藉口,可按累進課稅拉大差距。

▲目前只有3縣市實施囤房稅,並訂定差別稅率,學者建議應由中央立法統一實施,並限縮囤房定義及提高門檻稅率及稅基。(圖/NOWnews資料照)
▲目前只有3縣市實施囤房稅,並訂定差別稅率,學者建議應由中央立法統一實施,並限縮囤房定義及提高門檻稅率及稅基。(圖/NOWnews資料照)
此外,黃耀輝還建議「不動產全國總歸戶」,目前囤稅都是各縣市課自己的,但有些可能在台北市只有2房,但在新北市有3房、桃園市有2房,結果3縣市都課不到稅,因此要全國總歸戶,財政部財稅資訊中心有納稅人所有不動產資料,可提供各縣市稅捐機關納稅人持有房屋戶數,再由納稅人勾選那些是非自住住家用,也許納稅人可能會選擇稅率較低的地區報稅,但至少還可課到囤房稅。

除全國總歸戶之外,要降低空屋率,黃耀輝提議「胡蘿蔔與棍子」雙管齊下,針對多屋族提供出租稅率優惠,納稅人申報時若將房子出租,囤房稅可享折扣,沒有租出去的,扣除自住的就是空屋,就加重囤房稅,囤房者就會想辦法把房子出租出去,在供給增加之下,租金也會下跌,讓買不起房子的人至少也可以租得起房子,空屋也會減少,亦不用再另課空屋稅,已隱含在囤房稅中。

張金鶚則提出目前房地合一課稅只做到交易部分,持有部分是分離課稅,持有部分也應合一,而且稅基應與實價登陸掛勾,只是實價登陸2.0還沒實施,預售屋價格仍未透明,加上可能有做假、即低買高報等問題,因此,這些配套都是政府應該努力做的。

不過,張金鶚也強調,「改革要漸進不能燥進」,他同意漸進改革、溫合改革、 緩著陸的改革,但不要走回頭路,像台北市就有點走回頭路的感覺,其他地方政府也是。

張金鶚認為台灣房地產持有成本相較先進國家低,反之台灣汽車持有成本還比房子持有成本高出10倍,讓人覺得「不囤房是笨蛋」,因此把房子當炒作工具,寧願囤房不租等房價漲賺價差,甚至有些企業有錢不去投資,而是拿來買房,因為房地產太好賺有利可圖,所以不要講囤房稅有沒有效,台灣房市一直有3高,即「高房價、高空屋稅及高自有率」,房價卻應跌不跌,背後代表市場失靈、資訊不透明‘市場機制不好,政府應強制介入,雖然單靠囤房稅無法解決,但在居住公平正義上還是該這麼做,高房價畢竟是大家心中的痛,政府應該積極努力往走做。

▲財政部(圖/NOWnews資料照)
▲對於囤房稅,學者認為財政部應該積極一點,台灣9成年輕人買不起房子,稅制可以幫買不起房子的年輕人做點事。(圖/NOWnews資料照)
黃耀輝也強調財政部應該積極一點,台灣9成年輕人買不起房子,稅制可以幫年輕人做點事,不要只想到會造成多大的衝擊,提高稅率、緊縮非自住定義只有正面效果,有助居住正義改善,對地方財政也有幫助。他也點出為什麼大家要囤房,就是因「稅制被人看破手腳」,不僅資金成本低,稅賦稅成本也低,因此很多有人有錢就放在不動產上。

政府應該提高稅賦成本,黃耀輝表示:「房子是買來住的,不是買來炒。」財政部要提高社會價值應從稅制思考,「囤房稅較能實現居住正義目標,應該要做」,從稅率調高及稅基調整著手,搭配鼓勵多屋族出租房子,在多元稅制改革之下,自住房屋增加,房價下跌,才能讓買不起房子的人較有機會買得起房子。






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