房市
▲台灣在少子化、高齡化的人口結構下,未來年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」。(圖/NOWnews資料照)

「我家長輩打算留給我們一間房子,我應該要先賣掉變現?還是要等繼承?」

每次聽到這些事情,總會建議他們先找人把土地增值稅算過再做打算;可近來相較早些年,身邊問這事情的朋友多了不少,不爭的時代浪潮是,身為戰後第二波嬰兒潮,到了不惑之後的年紀,多少開始面臨離別,晚輩們在練習看破生死之外,最現實的人間事,如果長輩沒有特別避諱,多數會提出來預先規劃,這也成為近年兩代之間彼此的共識與默契。

實務上,透過繼承或是贈與方式取得房地產,也充分反映在數據上,內政部日前公布6月建物繼承、贈與棟數,全國上半年繼承棟數合計達2.81萬棟,年增約1%,是連續第19年增加,也是同期歷史新高;上半年贈與棟數共2.37萬棟,也較去年增加1.2%,是自2016年以來,連續第四年上揚。

在台灣高自有住宅率,卻面臨少子化、高齡化的人口結構下,未來極有可能,年輕人「等到房」的可能性,會大大的高於「買到房」,這也讓許多人擔心,在人口減少下,台灣房產是否沒有前景?

從日本經驗來看,即使一個地理區域出現了人口負成長的狀態,資金仍舊會往政治經濟資源匯聚的區域流動,例如東京,反而是鄉間或是中小型城市的不動產,崩壞速度會快過想像。簡言之,即使人少了,只要台灣內部資金還在,經濟仍維持一定的活絡度,好地段與好房產依舊有好價格,實在無須太過悲觀。

可是在看待繼承與贈與這事情,台灣比較少被討論的一個層次是,在這些看似風光的受贈繼承者們背後,他們到底受贈繼承到了什麼東西?或是說,他們知道自己受贈繼承到的是什麼東西嗎?

在這些受贈繼承者們之中,最幸運的,莫過於都會精華區內的新房或是店面,而且產權單純。雖然要是繼承或受贈後打算移轉的民眾,可能得付出相當不斐的代價,但這類房產自用舒服,出租也能獲利不斐,就算放著,遇著好時機,對子孫有滋潤,自然不在話下。

次一點的,就是好地段的老屋,免不了花點心思裝潢,自用或許沒有那麼舒坦,租出去也頗有點回事,即使租金不高,也能歲月靜好,若能順利遇到都更或重建,那也是不無小補。可是如果同樣是老屋,偏偏地段不好,改建無望,子孫若是有點能耐,或許願意把祖厝修修整整,要是子孫沒有這能力也沒有這想法,那只能任其頹圮。

至於繼承土地的、或是和兄弟姊妹一起共有一間房產或一塊地的,若房地還有價值或前景,大家多多少少還願意一起分擔房屋稅、地價稅、管理費等等持有成本,可如果不動產沒有價值,或是兄弟失和,資產效益無法有效運用,隨著稅負累積,對於持有人來說,那就不一定是份禮物,到最後若非賤賣變現,就是因為欠稅進入無限的法拍輪迴,徒增困擾。

這還只是受贈與繼承沒處理的,至於那些想賣掉卻沒先做好規劃,得繳出一大筆稅的,這幾年也層出不窮,成為新的苦主。

講了那麼多,或許讀者會問,「土地增值稅」試算完,若是高到嚇人,那怎麼辦?

「繼續盡孝。」我總是這樣回答。

這不只是因為繼承移轉免徵土地增值稅而已,想想長輩一生省吃儉用以那麼低的代價交給晚輩,於情與理,怎麼不值得被好好對待呢?

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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