▲近期討論熱烈的議題「囤房稅」,雖改善空屋問題,但有專家學者擔憂將傷及無辜。(示意圖/取自 Unsplash )
▲近期討論熱烈的議題「囤房稅」,雖改善空屋問題,但有專家學者擔憂將傷及無辜。(示意圖/取自 Unsplash )

財政部最近做了一個統計,發現和房地稅率與稅基都較低的102年相比,107年全國持有一房增加了9.4%,但持有二房以上卻增加二成多;統計也發現,土地面積超過1500平方公尺的持有人逐年上升,土地持有人集中在45歲以上,比重甚至高達77%,換言之,不動產持有人高齡化、集中化成為趨勢,選前吵翻天的囤房稅課徵與否,又因此成為討論焦點。

回顧這幾年來無論是中央或是地方在討論囤房話題,除了房價高、年輕人買不起、投資客無比可惡,囤房族十分惡質等話題,似乎比較少會討論到另一個層次。

如果有人囤滿囤好之後,接下來會發生甚麼事呢?真的會富可敵國,從此之後過著幸福快樂的日子嗎?

不可諱言,台灣人囤屋的習慣一部分來自民族性,也就是華人血液中代代相傳「有土斯有財」的傳統觀念,台灣數十年經濟成長的歷程中,囤地致富的財團比比皆是,加上持有與移轉成本低,在投資管道有限的狀況下,不動產很自然地讓資金更為集中,說到底,「囤房」囤的不僅僅是財富,還有安全感。

過去如此,未來還會這樣嗎?如果從現在的稅費與經濟結構來看,長期持有不轉換,至少會發生兩個問題。

其一,是房價漲幅有限,周轉變現不易。在目前多數區域房價處於高檔下,即使資金挹注讓價格維持不墜,卻受限於實質購買力沒有增長,很難向上攻堅突破,某些個案若是價格與期待過高,還可能影響周轉性,長期持有單一個案,如果不是條件特好,資產卡住資本,等於會錯失其他更好的投資機會。

其二,是持有與移轉成本提高,產權問題卡死後代。雖然公告地價與公告現值已經漲過一波,房屋稅基與稅率調整亦產生一定程度壓力,對於大量持有不動產的業主而言,最可怕的並非持有與移轉成本,而是如果繼承發生後,無論子孫養不養得起那麼多房產,在共有狀態下多少會發生不可預期的糾紛,不管是家族嫌隙,抑或是對簿公堂,總會影響家族凝聚力,財富傳承不成,家人還因此反目成仇。

因應之道是,不動產持有人在此當下應重新思考檢視,手上持有的標的的持有與移轉成本,和個案的前景,如果三者皆不優,那就應該要開始汰弱留強;如果三者都不俗,那自然有留下來的價值;接下來再透過信託等方式,維持彈性,不只能繼續產生收益,還能在持有人百年之後順利移轉,不留話柄與遺憾。

周末在家看電視,無巧不巧正在播出,中山區福全醫院林氏家族要把空置30多年的房產出租活化的報導,對於小時候住在附近的筆者而言,感觸特別多。

老中山區的人對福全醫院並不陌生,這家族從日治時期在萬華發跡,只要賺了錢就買地,且「只進不出」,長輩不希望「樹大分枝」,期待透過資產增加子孫凝聚力,也避免子孫輕易將不動產出售,就採取複雜的互相持分方式以留下祖產,偏偏這個設計大家都被綁得動彈不得,反而讓家族在大家長意外往生後,子孫不斷因此爭產訴訟,偏偏這類情事在台灣家族中並不罕見。

每次看到這樣的訊息,都會忍不住想,老人家們在九泉之下看到此情此景,或許也會感嘆「人算不如天算」吧。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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