名家論壇》徐佳馨/誰來當租屋市場的吹哨人?

文/徐佳馨

2020-06-24 18:00:00

租屋
▲台灣租金指數已經連續110個月往上漲。(圖/NOWnews資料照)
近年租金漲勢不斷,除了主計處的租金指數已經連續110個月往上漲,根據租屋網站的統計,這6年來六都公寓整層住家租金以新北市漲幅最大,近三成,再來是台北市也逾27%,而其餘四都公寓整層住家租金漲幅為桃園的24%、台中市約24%、台南市約21%、高雄市約19%,幾乎也都有兩成漲幅,其中大樓整層住家租金漲幅,六年來六都漲幅均超過一成。

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會有這種原因,除了一些房東會把房屋報稅成本,或是裝潢等成本一起算進租金外,結構性的因素是在於租屋市場長期處於供需失衡,特別是都會區,由於需求大於供給,電梯類更奇貨可居的狀況下,租金自然水漲船高。

期待居住正義落實不果,近期檢討蔡政府租屋政策的聲浪不斷,各方提出所謂的解方,包括透過增加供給等方式以降低租金,甚至也有聲音建議政府應該要有「吹哨人」制度,鼓勵房客檢舉不肖房東,達到健全租屋市場的目的。

不過,台灣租屋市場盤根錯節,想要一次解決,並不容易。

其一是稅制問題,現行制度下,房東可以扣除43%作為必要成本,但因為還須要併入所得作為計算,可能造成許多房東得要繳交預期之外更多的稅負,這是許多房東不願意繳稅的主因之一;即使租賃專法上路後,給予房東相當的租稅優惠,但在所得稅可以追繳五年的規定下,還是有房東擔心日後被追殺而不敢乖乖照規定走,說白了,租金收入和所得綁一起無法另外計算,對於灰色地帶無法明確切出一個大赦期,這一題並不好解。

其二是違建問題,不可諱言,市區內大量的頂加與隔間套房,提供了多數租賃市場中的低價供給,對於這些房東而言,一旦見光之後,恐將面臨拆除危機,這不僅是房東的為難,也會是主管機關的為難。

其三是財產權未被保護的問題。房東最擔心的管理與收不到租金,目前已經有包租代管業者提供相關協助,但對於房屋本身價值的保護,例如租霸、使用不慎造成失火,房客輕生造成的凶宅等問題,現階段不容易透過其他機制進行風險分散,也是讓許多屋主寧可讓房子空著,也不願意拿出來出租的原因。

除此之外,南北發展不均,加上貧富問題越發嚴重,都會讓租屋更加複雜,只是這些年,政策痛苦的來源,或許就是太期待商業行為能作為補足社會問題缺口的解方。對於房東來說,租屋就是一個將本求利的商業行為,想要透過政府手段來「矯正」商業行為,把解決不了的社會問題,用商業行為來補足,祭出優惠或是祭出重罰,偏偏這些事情只會激盪出民間更多元的「創造力」,讓基層公務員在違法認定與懲罰上疲於奔命,似乎在租屋市場透明化的道路上,有點迷失方向了。

至於坊間多次有人提出的吹哨人制度,在租客連租屋不好找的狀況下,除非萬不得已,多數房客並不會輕言涉險,免得自己無家可歸,整個制度若沒有做好勾稽與舉證配套,吹哨不僅沒有辦法達到效果,濫告濫訟之外,誰知道還會發生什麼意想不到的後座力。

雖然不願這樣說,可是面對著黑市仍佔多數的租屋市場,暗夜吹口哨,約莫只是壯膽而已。想要讓市場遍灑陽光,不僅是解制度,先解人心才能求得最後解方。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

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