名家論壇》徐佳馨/央行的咖啡

名家論壇》徐佳馨/央行的咖啡

文/徐佳馨

calendar_today2020-11-17 11:34:46

▲中央銀行召開第三季理監事會議,維持利率不變,央行總裁楊金龍在會後說明我國貨幣政策。(圖/記者顏真真攝)
▲中央銀行(央行)日前罕見邀請房貸銀行「喝咖啡」談房市。圖為央行總裁楊金龍。(圖/記者顏真真攝)
央行日前罕見發出「咖啡令」,找來市占率前六高的房貸銀行座談,就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見,層級之高前所未見。座談結束後,央行還一反常態地主動發出新聞稿,詳細列出「楊四條」,要求銀行配合辦理的重點:一是銀行辦理購屋貸款,尤其對投資戶,應落實授信原則、嚴審貸款條件。二是對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等案件,宜加強風控。三是要求銀行辦理建築貸款,應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規,並強化貸後管理。最後是提醒市場餘屋仍多,不利整體房市健全發展及資源配置,餘屋貸款應落實資金用途查核及貸後管理等。
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在這次座談中,參與座談的與會銀行主管都同意持續強化不動產授信風險控管,但也反映這波房價只有六都在漲,中南部及東部房市不多,若逕行實施管制措施,將有不小打擊。不過值得注意的是,央行「敲鑼打鼓」找來大型房貸銀行喝咖啡,更直接把「楊四條」付諸白紙黑字,要是第四季理監事會正式宣布具體施策,屆時不就是嚇唬嚇唬人而已了。
或許有人說,在這一波房市炒過頭的聲浪中政府動作太慢,可是平心而論,房地產有太多檯面下的事情並非數據可以掌握,銀行主管們多少都有一定敏感度,也應該感受到,這一波從 2017 年下半年開始的漲勢,和過去有一些不同。

其一是漲預售少漲成屋。由於房地合一上路,短期成屋交易稅費成本所費不貲,讓投資盤轉向還款期長、稅費成本低的預售市場,加上 2016 年讓利潮帶出的百花齊放給了市場如此的滋養,順水推舟下,很多看屋人會發現,成屋的漲幅反而不如預售強勢。

其二是漲蛋白少漲蛋黃。對於投資者來說,交易量多是一個前提,因此買盤集中買賣移轉佔了七成以上的六都並不意外,但結構上已經並非過去強調地段,而是強調仍有利差,加上蛋白區多有預售案推波助瀾,自然仍易吸引買盤轉進,也讓漲蛋白不漲蛋黃成為一個趨勢。

其三是漲個案不漲通案。在過去幾波多頭中,會發現幾乎都是全面翻漲,只有先後之別,但這一波資金很明顯轉進具有話題和利差的區域,在區域中也並非所有個案都受惠,有行銷手法、價格優勢的個案,反而更具有吸引力。

這種漲法,說白了就是錢太多、利率太低,聰明錢都在找機會。也不諱言,這一波購屋人的條件,也確實都在水準之上,在此狀況下,央行要求的幾個條件,是否具有壓力,關鍵在於個別投資人的實力。

若以目前情境來看,某些建商也已經做好要求買紅單或買預售的購屋人不能馬上轉單的保險閥,這讓業者至少在興建期間內的兩年內不至於有壓力。可是未來比較麻煩的問題是,現階段的投資者手上的紅單若無法順利去化,兩年後整體政經利率環境未變,遇到即將交屋的時候,某些滿手預售又無法在貸款上顯神通的投資客,到底要怎麼下車,這結局頗值得玩味。

以目前狀況來看,到底有沒有效,短期可能衝擊不明顯,可要是加上其他行政工具,後座力不容小覷,看到這兒,忍不住想起前輩之前說的那句;「金龍不會讓你覺得他是保麗龍的。」

在這勢頭上,想想先把和同業對賭的雞排預算,先提撥出來比較安心。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場
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