名家論壇》徐佳馨/央行出招,是七傷拳還是化骨綿掌?

文/徐佳馨

2020-12-08 20:00:00

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▲中央銀行週一(7)出手打炒房,宣佈祭出「不動產貸款」4大限制。圖為購屋示意圖。(圖/NOWnews資料照/公關照片)
在豬隊友的通力合作之下,大家總算把長官惹怒了。
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央行在週一( 7 )下午猝不及防召開記者會,宣布即刻上路的選擇性信用管制四大措施,包括了,新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成;第 2 戶(含)以上貸款,最高貸款成數為 5 成,均無寬限期。
其次是,新增全國自然人第 3 戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為 6 成,無寬限期。第三是,新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制,應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為 6.5 成,並保留其中 1 成待動工興建後始得撥貸。最後是,新增餘屋貸款限制,最高貸款成數為 5 成。

這次打房政策很明顯是呼應楊總裁日前「打炒房」的說法而來,雖然比起十年前的選擇性信用管制內容多了一點,可是有些不大相同的是,在做法上如同楊總裁之前對利率「一次到底」的態度,一次就納入全國,並且為了不打到換屋族,直接放寬到第 3 戶,姑且不論有沒有用,從 2010 年的經驗,大概可以推估出以下的一些狀態。

其一,是政策多數在短時間之內對成交量產生影響,交易量會稍稍冷卻,但價格在低利與高游資的環境下,即使修正,幅度也有限。

其二,是口袋不夠深的受重傷。無論是建商、投資客、公司戶,只要是槓桿做太大的,會相當有感覺,雖然窮則變、變則通,有辦法依舊可以有方法規避,但買氣會受點傷,而到了年底宣布政策上路, 2020 年買賣移轉還是會有一個優於去年的32萬棟以上買賣移轉量。

其三,由於政策來得又快又急,因此很多還在血拚的投資買方,可能剛簽約完一覺起床就發現貸款下不來,成屋的違約風險會提前出現。

這一次炒風著重在低價區、預售屋、紅單、土地等資訊不對等的產品,根據過去經驗,央行在 2010 年選擇性信用管制足足執行了 5 年多,助攻效果一直到 2014 年之後才逐漸因為大環境變化而發酵,這一波以自然人/法人身分,加上戶數限制築出自用買方防火牆,初期實際效果會先衝擊到預售交屋買方,與剛剛簽約的成屋買方,效果猶如化骨綿掌,時間越長,影響越大,更白話說,在央行沒有打算放鬆之前,口袋越淺的買家就受傷越重。

只不過,緊縮銀根後也必須付出相當代價。政策宣布的隔日,營建股與金融股也直接反應,對營建業而言,不僅是未來購置土地的操作難度加高,目前去化的壓力也變大,如果手上現金不足,經營壓力自然不小;對銀行業來說,最具價值的房地產貸款受到限制,直接侵蝕銀行獲利,針對炒房投資客的作為,殺敵七分卻也自殘三分。

至於接下來,投資和自用策略怎麼看?

關鍵在於銀根。

無論是自用與投資,短時間內因為交屋壓力或是看淡後市,自然出現小幅價格震盪,可是中長期來說,資金還是會停留在優質不動產中,因此,若能付得起、扛得住也能撐得久的,未來仍有穩定收益或是都更機會的,還可一試;可是對於本小、短線投機的產品,這陣子最好還是等等,比較安全。

人世間意外總是那麼猝不及防,到最後活下來的,除了膽子大,也只有底子厚的了。

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場
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