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名家論壇》徐佳馨/去了槓桿,房市怎麼走?

▲中國恆大集團債務高達3000億美元,一旦倒閉,可能比「雷曼式情景」還要糟糕。(圖/美聯社/達志影像)
▲中國恆大集團債務高達3000億美元,一旦倒閉,可能比「雷曼式情景」還要糟糕。(圖/美聯社/達志影像)

文/徐佳馨

2021-09-23 16:49:54|2021-09-23 16:50:06

不過就是上個月,和長居對岸的朋友聊起近幾天最熱門的恆大事件,對岸的朋友對這回的風暴,只淡淡一句:「沒有多數台灣媒體講的那麼恐怖,中國的事情自然有屬於中國的解決方式。」 

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他說的,「屬於中國的解決方式」乍聽之下我不明白,但如果看看目前對岸官方關上資金水閥的態度,以及一系列「限購令」到「限漲令」與「限跌令」,這中間對「解決方式」有了那麼些不言可喻的連結。從目前恆大事件發展狀況來看,因房地產熱,迅速帶動恆大業務擴張的模式,在劃定「三條紅線」下,面臨前所未有的壓力,從而意味著高財務槓桿的快速擴張模式,將受到挑戰。

所謂的「三條紅線」是中國人民銀行與住房和城鄉建設部於2020年8月為房地產融資所設下的三個警示指標,包括預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於一倍。換言之,只要三條紅線都碰到了,企業就不能融資,這也迫使恆大得積極出脫房產變現的重要原因。

根據統計,中國前15大房地產業負債率,以恆大的152.9%為最高,其次是綠地控股的139.2%,再來是富力地產的130.2%,而這些負債率超過100%的企業,目前都正踩在三條紅線上。但因為恆大所牽涉的範圍廣,除房地產開發的核心業務外,事業版圖項目遍及中國兩百多個城市,此外亦發展新能源汽車、旅遊、體育、金融、健康養老等多元化業務,總負債相當中國GDP 2%,也因此,外界以「過度槓桿的典型」或是「中國版雷曼時刻」來解讀,甚至認為可能會出現地產公司財務連環爆以及其他系統性風險;由於安聯與貝萊德等外資也涉入其中,近期的美股表現因而受其拖累。

從這件事情來看,恆大無論是走向「硬著陸」或「軟著陸」,甚或於透過重組達到不准倒閉的「不著陸」,與目前坊間認為的種種可能。可見的中長期發展是,隨著中國經濟成長放緩,加上產業逐漸成熟,獲利空間變小,過往的缺失也會逐漸浮現,此時在方方面面上劃出紅線,使得日後能操作高度槓桿的金融巨獸逐漸減少;以房地產業來說,隨著經濟成長放緩,加諸中國官方對於房地產產業的不時調控,同時產業內自己的競逐與併購,企業間會發展出另一套模式。

至於產品類型,住宅不動產的漲跌容易成為「共同富裕」目標的絆腳石,後勢值得留意;辦公樓、店面等商用不動產雖然有助於經濟活動,但在這一系列改革之後,外資是否還會將中國市場視為首號心頭好,持續加碼進行投資,也在未定之數,唯一可以預期的,是過去大漲的房產大時代已經過去,接下來政治力也終將讓其成為小打小鬧。  

或許有人問,台灣未來會不會這樣走?相較之下,台灣各建商在這幾年的牛市中,經營到一定規模者,多數體質不壞,負債比也不如對岸驚人,加上相較於其他各國,台灣對於銀行管得多,也綁得緊,是我們不至於發生系統性風險的重要因素,但隨著價格越墊越高,很難不讓人興起居高思危的想法,甚至也有人磨刀霍霍,興致勃勃想等著撿便宜。這大資金潮下,我們只能希望在這一波的房產瘋之中,不至於發生金融風暴,即使資金緩步退潮,最終都還能有一個大家都覺得過得去的結果。

畢竟,浪來的時候,誰撿誰還不知道呢?


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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