名家論壇》徐佳馨/兔年房市的買與不買

▲2023年全球資金收水,宣示短期套利時代結束,短進短出套利的投資人不要輕易嘗試。(圖/NOWnews資料照片)
▲2023年全球資金收水,宣示短期套利時代結束,短進短出套利的投資人不要輕易嘗試。(圖/NOWnews資料照片)

文/徐佳馨

告別虎年之前,這段時間最常被問到的問題,大概就只有「聽說明年房市要跌,我是不是該晚一點再好好出手,大殺四方?」聽了這問題總是笑笑,畢竟當下跌趨勢儼然成形,大家都想等價格跌好跌滿,再來入手。」偏偏理想總是豐滿,現實往往骨感,想要買在絕對低點,多是無心插柳,少見有心栽花。

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的確,站在2022年的終點,展望即將到來的2023年,多數人是充滿疑惑與悲觀,不僅是因為接二連三的政經壞消息,隨著中國將在1月8日起入境免隔離,等於宣布解封,讓各國對於新一波疫情更嚴陣以待,擔心新一波疫情把好不容易回到正軌的生活又拖回過往,影響所及,台灣房地產市場也不甚樂觀,那麼到底該不該買?能買什麼?相信是許多準購屋人心中最大的疑問。

無庸置疑,在種種不利因素下,新年度該會是2016年之後,首次回歸買方主場的一年。如果大概具體敘述整體房市景況,約莫是比起過去有更多的議價空間,賣方對價格堅持較軟,業者態度比以前友善,鐵板一塊的房價出現修正,如果沒有破壞性利空、或是財務有狀況的個案急售,賣方心中降價幅度底線不過就在同社區最近成交價下方一成左右,這價錢雖然有點感覺,卻還沒到買方心中的甜蜜點,可以預期的是整體成交量不會擴大,對房地產業者來說,將是辛苦的一年。

即使如此,想要在不動產市場有所斬獲的購屋人,還是得有所為,有所不為。

有所不為的,莫過於人云亦云,聽著別人的二三手訊息,不實際驗證實況是否真正如此,而做出幾年後連自己都莫名其妙的決定。

有所為的,人一定要在市場中,相較於在家看新聞,更推薦的是懷抱一顆平常心,親自到第一線看屋,從帶看頻率、業者態度、銷售狀況等直觀指標,去感受房市真正溫度。

至於那些該買?那些不該買?

若在財務允許考量前提,且已經詢問過銀行貸款安全的狀況下,自用型客戶無論是購置自用住宅,抑或是法人購置自用辦公房舍,都是可以規劃的選擇。原因在於房貸利率常與租金連動,接下來租金將面臨一波漲幅,將閒置資金放置自用資產,至少省下一筆租金,替自己保留元氣。

投資人想要危機入市,此時仍要嚴控現金與貸款部位,避免超額風險,並且建議以五年以上長期持有為原則,若能有固定現金流挹注,能夠讓持有人安穩過冬,等待春天的物業,倒是可以考慮擇優入手。

以目前市場氛圍觀察,短進短出套利的投資人,在政府重稅與打房法規持續補破網的狀況下,除非很有把握,不然建議還是不要輕易嘗試為佳,一方面是熊市風波多,稍不留神很難全身而退;另一方面是縱然全身而退,在選前的打房意志下,政府還有個案查核的放大絕可以運用,特殊取得、短期交易、超額獲利者,往往會被查了個遍,日後難保是否還有伏筆。

如果每一次房市轉折都代表一個時代的結束,那麼2023年的轉折,來自於政府每一次打房政策的鋪陳,面對全球資金收水,也宣示短期套利時代結束。

民眾關心的房價長期漲不漲?只要記得「不看利空,只看寬鬆。」約莫能有八成解答。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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