名家論壇》徐佳馨/若要直拼0頭款優惠貸,政府該做些什麼?

▲侯友宜拋出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」,40歲以下信用良好的無房青年,享1500萬元全額貸買房。(圖/資料照片)
▲侯友宜拋出「青年侯康貸購屋免頭款555方案」,40歲以下信用良好的無房青年,享1500萬元全額貸買房。(圖/資料照片)

文/徐佳馨

日前,國民黨陣營召開記者會,宣布「青年侯康貸、購屋免頭款」的555方案,只要符合5條件,可全額貸免頭期款,利息補貼0.5%;5年後利息由公股銀行減半碼計算,利息也將優惠5年。侯陣營初算,若購買1,500萬的房子,月付約1.9萬就可以購買。0頭款協助青年購屋的政見,希望可以幫助年輕人順利成家,但政見一出,罵聲連連,各方多認為這種無需頭期款的房貸優惠恐怕台灣民眾未蒙其利,先受其害。

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首先,恐造成金融業系統性風險。不需頭期款的優惠房貸,年輕人入手雖容易,剛開始扛房貸也沒有太大問題,但五年寬限期一過,購屋人的還款能力備受挑戰,不只讓銀行陷入債信風險,恐怕讓台灣上演本土版次貸風暴。

第二,低估民間解套閉鎖期操作能力。制度中雖然明定10年閉鎖期,偏偏台灣人對於「閉鎖期」解套相當嫻熟,從最早的國宅、軍宅,到後來的合宜住宅,都有透過法拍、簽訂租約、設立二順位債權等方式解套,縱然規定再嚴格,按照過往經驗,只要有利可圖,總會想出破解方式,白白浪費民眾納稅錢。

第三,房價向下定錨。無論是房貸總金額或是薪資,政策只要訂出數字,非常容易產生定錨效應,可以預期在0頭款的政策下,1500萬將成為台灣房市基本價,買方以這個預算找房子,賣方用這個金額賣房子,低價區會漲到1500-1800萬,甚至2000萬的水平。中長期來看,建商為了賣得快,可能再也不願意推一些正常的房型,市場充斥著小而怪卻總價甜的案子,恐怕也非產業之福。

不過,0頭款房貸並非不能做,如果政府願意作莊,那麼有些事情得先放在前面。

首先,必須尋找新財源補貼,以降低銀行風險。目前在執行的政府青年安心成家方案由各公股行庫自行吸收損失,各公股行庫每年吸收利息損失約7.75億元,日前有公股行庫高層私下建議,若利率減碼調升要延長或擴大,恐怕要由政府補貼,否則各行庫恐難自行吸收,也是因為如此,新青安的補貼動用到政府住宅基金。雖說全國稅收超過預算數約4500億元,但在眾多補貼中,想讓政策上路,恐怕得先找好財源在哪。

其次,超優惠補貼得與國家政策和社會福利政策連結。優惠房貸雖是高房價下各國政府助攻的圓夢方法,可是各國多數還要與國家政策方向連結,例如鼓勵民眾生子、育嬰、三代同堂等等,透過這種方式協助年輕人先上車慢慢還,同時解決青年居住、育嬰、養老等問題,既然花錢,最理想是發揮更大效果,如能盤點國家重大政策作為超優惠補貼但書,或可提供更多面向的可能性,在政策性補助上也能獲得更多國人支持。

最後,居住問題從「居住」思考,並非從「購買」思考。居住問題只從讓大家輕鬆上車,閉了這一代年輕人的嘴,還有下一代年輕人的嘴,居住問題依舊沒辦法解決,過往國宅政策證明「居住=購買」方向的謬誤,現今政策最該做的是透過政策引導,做好租屋等配套,讓沒房子的人也能安居,並協助台灣豐沛資金轉往其他穩健投資管道,也才是解決台灣居住問題的根本之道。

從各政黨候選人都提出各自的住宅政策吸引年輕人,顯見確實房價已是一大痛點,很樂見許多政策能在選舉過程中充分討論,但如果要上路,還是得先妥善評估,比較不容易發生意料之外的禍端。


●作者:徐佳馨/住商企研室執行總監

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