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在囤房稅2.0上路於2024年上路後，業界普遍預期，因該法案討論時間很長，各方多有因應，可是中長期依舊會對產業發生結構性的影響，主要有三大層面。
首先，老屋成為投資新歡，恐拖累更新速度：如果純粹以「稅基X稅率」的計算基礎，看似公平，實則不然，台灣住宅平均屋齡已達32年，其中就有101萬戶屋齡在50年以上，高達462萬戶的屋齡在30年以上，比例達到51%。在低稅基下，高稅率的影響並不明顯，對目前市場上的老屋影響有限，由於稅基很低，就算是北市蛋黃區40年30坪老公寓，一年房屋稅常常不到一萬，乘以倍數後壓力不大，老屋總價低，不需要預售屋要等完工後才能出售，投資更靈活，捷運附近的老公寓因為成本低、流動性好深受投資客喜愛，恐怕影響都更進度與意願。
第二，業者調整策略，市場產品趨向單一：由於近年各地方政府在造價調整積極，許多新案的房屋稅動輒上萬，若是多戶確實會比較有感，對於建商端在未來操作上，會更著重在「增銷售、降庫存」，力拼周轉率，這會讓建商日後推案緊跟市場銷售狀況走，市場產品類型逐漸趨向單一，即使課稅基礎不分大小，房屋以戶數為計算基礎，在此考量下，轉手性差、持有成本高的豪宅產品被邊緣化。
對於房地產投資者而言，既然全國總歸戶，只要控制在三戶內，找個「有錢景」的好所在，回歸到「賣得掉、租得了」的底層邏輯，再加上五年以上持有，大原則把握住，反而比起以前更單純。
第三，居住成本大幅提高：以租屋為例，多屋族一年不過多個幾千、幾萬元，除以12個月是可以轉嫁給租客的金額，縱然公益出租人可以使用優惠稅率，法律也沒規定申請公益出租人之後不能漲租，房東雙頭甜。不僅是稅負轉嫁給租客，讓租金水漲船高，如果市況不錯，慢慢賣的建商也能把增加的稅費轉嫁給買方，讓房租和房價等居住成本因為反映稅費成本而逐步墊高，其中越低價的租金與房價越容易被反應，恐怕擠壓民眾日常消費，形成惡性循環。
此外，財政部版的囤房稅採取全國總歸戶、強制地方政府訂定差別稅率，複雜度大幅提高，好處是確實可以打破目前跨縣市囤房的問題，中央政府作主，地方議會給地方政府的壓力能夠轉嫁，理想狀況下可能增加稅收。
壞處是作為地方稅的房屋稅採取全國總歸戶，是否會影響地方稅收自治？屆時稅單誰來核發？非自用稅率所產生的稅收要如何分配？這恐怕得是實際執行後，財稅單位要頭痛的問題。
說了那麼多，有人問我，連續稅改到底肥了誰，看看這些年房地產對稅收的巨額貢獻，大贏家是誰，就不言可喻了。
●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監
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