房市過熱!現在買房危險了?專家曬5數據嘆:根本看不到車尾燈

▲近期房市過熱嗎?馨傳不動產智庫執行長何世昌曬5數據,直言根本連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到。(圖/記者徐銘穗攝)
▲近期房市過熱嗎?馨傳不動產智庫執行長何世昌曬5數據,直言根本連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到。(圖/記者徐銘穗攝)

記者徐銘穗/綜合報導

央行第2季理監事會13日登場,各界盛傳央行將會祭出第6波房市管制,可能手段包含調降第2戶房貸成數及下修豪宅門檻,要讓近期過熱的房市降溫。不過,房市最近真的過熱?此時進場買房有危險?馨傳不動產智庫執行長何世昌公開5數據,揭開殘酷真相,直言根本連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到。

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何世昌指出,近期不少人擔心「房市是不是過熱,擦鞋童理論會成真嗎?」他笑回說,年初時還有人說市場成交量太少,房市熱絡市假象,如今價量齊揚,卻有人說市場過熱了不該買房。何世昌分享以下5數據,佐證大家擔憂房市過熱,到了杞人憂天的程度。

1.近5年(2019~2023)成交年均量(買賣移轉棟數,以下同):320,026棟

2.近10年(2014~2023)成交年均量:300,273棟

3.近20年(2004~2023)成交年均量:347,870棟

4.此波多頭(2018~2023)成交年均量:313,016棟

5.前波多頭(2002~2014)成交年均量:380,404棟

何世昌表示,看完上述數據,回頭來看2024年買賣移轉棟數預估量,各個民間機構預估值大約落在32萬棟至34萬棟之間,即使最終成交量落在預估值最高檔的34萬棟,也沒有過熱疑慮,連前波多頭年均量38萬棟的車尾燈都看不到,根本沒有過熱或擦鞋童的問題。

至於是否有成交量偏低、價量背離的疑慮?何世昌分析,因為賣壓被鎖死而扭曲市場,在這個框架下並沒有價量背離的情況。他直言,目前房市現況就是,「大家該吃吃、該喝喝,穩扎穩打到年底,不必自己嚇自己」。

什麼是擦鞋童理論?

擦鞋童理論(shoeshine boy theory),又稱零股理論(Odd Lot Theory)是1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫·P·甘迺迪所提出,是一種股市理論,意指當擦鞋童都在討論股票投資的時候,就是股市交易達到最高峰之時,之後就會下跌。應用在房市也可指,當大家都在買房就是房市交易最高峰之際,之後就會下跌。

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