名家論壇》徐佳馨/財富傳承潮的變異風

文/徐佳馨

calendar_today2020-07-30 10:03:17

台北101
▲今年不動產市場未受到疫情波及,但從轉移方式從「贈與」漸漸改成「繼承」。(圖/翻攝自 Taipei Fun Times)

今年以來,不動產市場並未受到疫情波及,表現相對穩健,可是這陣子有兩個有意思的訊息,似乎透露了些事情。訊息之一是,四年多前推動停徵證券交易所得稅的立法疏失,造成未上市櫃股票交易成為有心人士租稅規劃的漏洞,財政部發現情況日益嚴重,財政部決定出手修法,將個人未上市櫃股票交易所得恢復課徵最低稅負,稅率 20%,最快明年實施。



另一個訊息是,上半年全台建物四大類移轉「三減一增」,買賣移轉 14 萬棟,年減 2%;拍賣移轉年減 3%;贈與移轉年減2%,唯繼承移轉年增 5%。


政府決定要關未上市櫃節稅大門的原因是,財政部發現有愈來愈多透過未上市櫃公司進行不當股權移轉,抑或是名為股權交易,實為不動產移轉的「租稅規畫」的案例出現,除了證券交易免稅,房地合一稅也省下來,用來間接炒作土地,影響稅收甚鉅。

不動產移轉方式轉變的原因也可以推敲,買賣與拍賣移轉減少,主要是房價太高,購屋人無力支撐,但是銀根寬鬆,利率又低,想讓屋主斷頭不易,在供給減少下,拍賣量無法放大,沒有出現破壞性價格,公開市場交易自然僵固。

另外,贈與從主流漸漸退守,繼承逆勢上揚,關係人之間的移轉類型轉變,高齡化社會原本繼承就會自然增加,可是由於房產持有太久,造成土地增值稅無力負擔也不乏其人,加上許多持有人擔心提前贈與日後關係生變,寧可等到最後,也讓非公開交易市場和過去有了不一樣的風貌。

這兩件事情看似無關,卻同時都說明了,台灣戰後嬰兒潮所累積的財富,正在使用各種形態悄悄進行傳承,影響所及,未來將會有幾個趨勢會默默發生。

其一,是階級與財富更集中。

可預期的是,有沒有房子將會決定一個人的人生走向與財富累積的速度;即使是有房階級,也會分高低,同樣有房的,要是財富沒有到達一定的門檻,除了要關心會不會因為資訊不對等而得上繳較多的稅,也要擔憂子女到底繳不繳得起管理與持有稅;反觀更高階的那一群,雖然政府關上未上市櫃公司免稅的政策大門,他們仍舊有其他方式可以做相關規劃充分節稅,階級與財富將更為集中。

其二,不動產公開市場交易動能趨緩。

姑且不論資金行情與低利帶動的房價,這段時間包括土地、營建、工資等各項成本都不斷墊高,使得新屋與預售的價格愈低不易,法拍市場也很難出現大斷頭潮迫使正常交易市場價格下修,在購屋人的購買力並沒有明顯提升下,沒有太大的利多加持或是其他因素,不動產買賣交易量想放大到上波多頭時,40 萬棟以上的規模,發生機率微乎其微。

至於下一步呢?看得到的中長期,如果沒有太大意外,受惠於買不起的需求推升,住宅租金持續往上行,和租屋空間會越來越小,這兩種狀況將會持續發生,對於無殼族而言,居住品質也越發不友善。

有人問,我們能否在有生之年看到資產泡沫化?

面對史上最大資金潮,這世界上想發生些讓眾所期待撿便宜的好事,似乎跟中 31 億威力彩一樣困難。

 

●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

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