囤房稅2.0拍板通過!全國歸戶、稅率4.8% 2類人最傷!2重點1次看

▲行政院今拍板通過「房屋稅差別稅率2.0方案」(囤房稅2.0)將改採全國歸戶,並將非自住稅率最高達4.8%。專家分析,影響最大的是建商,另外租金也可能會應聲上漲,害到租屋族。(圖/柳榮俊攝2022.3.1)
▲行政院今拍板通過「房屋稅差別稅率2.0方案」(囤房稅2.0)將改採全國歸戶,並將非自住稅率最高達4.8%。專家分析,影響最大的是建商,另外租金也可能會應聲上漲,害到租屋族。(圖/柳榮俊攝2022.3.1)

記者徐銘穗/綜合報導

行政院今(6)通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」(囤房稅2.0),改採全國歸戶,非自住稅率最高4.8%。專家認為,整體而言,調整稅率恐影響最大的,恐怕還是建商,尤其手上長期有餘屋的建商,可能造成持有成本升高,獲利遭壓縮;另外,租金也可能會應聲上漲,將傷害租屋客。預計2024年7月實施新制,後年開徵。

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現行房屋稅條例,住家用戶分為自住、非自住,自住限3戶、課徵1.2%稅率,第四戶起為非自住,稅率課徵1.5%~3.6%,由地方政府決定是否採取差別稅率,即為「囤房稅」。新版「囤房稅2.0」改採「全國歸戶」稅率也將調高至2%~4.8%。有以下兩重點:

▲行政院今(6)通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」,改採全國歸戶,非自住稅率最高達4.8%。(圖/行政院提供)
▲行政院今(6)通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」,改採全國歸戶,非自住稅率最高達4.8%。(圖/行政院提供)
重點一:上限提至4.8%
就房屋所有人的住家用房屋進行全國歸戶,針對持有多戶且未作有效使用者,調高其法定稅率上、下限稅率為2%~4.8%,各地方政府均應在該範圍內訂定差別稅率,並採全數累進,超過一定戶數全部適用較高稅率課徵。

重點二:酌降全國單一自住房屋稅率
為鼓勵自住、房屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形,將現行全國單一自住房屋稅率,從1.2%調降為1%
有兩類非自住稅率上限下修,一是出租且申報租賃所得達租金標準的房屋,二是繼承取得共有住家用房屋法定稅率,從現行1.5%~3.6%調整為1.5%~2.4%利率。
第三類「建商餘屋2年以內」的非自住稅率則是微調上限,從現行1.5%~3.6%,調整為2%~3.6%。

▲囤房稅2.0差異。(圖/行政院提供)
▲囤房稅2.0差異。(圖/行政院提供)
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,「囤房稅2.0」採全國歸戶、非自住稅率最高4.8%一旦通過施行,影響最大的就是建商,因為他們餘屋最多,現行部分縣市如台北、台南有給建商約1年半到2年的緩衝期,「囤房稅2.0」是否納入緩衝期?緩衝期怎麼定?都是觀察重點。

新房愈多的人影響愈大!」除建商外,曾敬德說,其次受到衝擊的是先前景氣好時到台中、抬高、高雄等熱區掃貨的「房產大戶」,若是他們一直沒賣直到交屋,一年的持有稅會差幾萬元。此外,曾敬德認為,還要留意的是「高房價議題是不是成為選戰主軸之一?」如果是的話,下半年的房市氛圍可能會愈來愈不好。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,「囤房稅2.0」影響最大的是建商、跨縣市置產的高資產族,以及都更或繼承家有產業者,持有成本將增加。她進一步舉例說明,假設為非自用、先前稅率為3.6%者,去年房屋稅繳1萬元,稅率拉高至4.8%,未來將多繳1200元,若有相同條件的10戶,就要多負擔1萬2000元。

張旭嵐說,包租公包租婆們稅負被增加後,首當其衝的當然就是租屋族,房租可能愈來愈貴。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為,政府課徵囤房稅後,外界誤以為加重稅負會讓囤房族出脫手上房屋,但實際上屋主會將稅負成本轉嫁至租金、進而推升房租,導致租金走高。

▲行政院會明日擬通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,囤房稅全國歸戶並調高稅率,預計明年上路。(圖/NOWnews資料照)
▲行政院會通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,囤房稅全國歸戶並調高稅率,預計明年上路。(圖/NOWnews資料照)
至於囤房稅2.0會不會影響房價?住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,除了端看購屋人財力外,也要看大環境狀況,如果房市沒有大幅修正,不大容易發生屋主拋售的狀況。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,將房屋所有人的持有成本拉高,增加持有壓力,未必會立即導入銷售市場,畢竟房地產價值高,交易期間長,在囤房稅之前,已有央行的不動產選擇性信用管制及平均地權條例子法重挫市場交易,買方也因升息而觀望,缺乏交易量也難彰顯價格走勢。

反而房租可能率先反應,如果以新北市新店區近捷運某40坪20年大樓為例,每年自用房屋稅1.2%約在4500元,若乘以4倍為4.8%,就變成1萬8000元,影響不大,但足以轉嫁給租客,整體來說,近年的新交屋、精華區個案影響較大。

永慶房屋則指出,根據財政部財政資訊中心統計111年全國個人歸戶持有非自住住家用房屋的人數約有52.6萬人,恐將受到衝擊。此外,持有5年內新屋的影響遠大於舊屋,因新屋的房屋評定現值高,再乘上「囤房稅2.0」的累進稅率2.%至4.8%,稅負將大幅增加,因此,對於持有5年內非自用新屋的所有權人影響最大。

對於有餘屋的建商也將受到衝擊,尤其是餘屋量大的建商,將負擔更高的囤房稅,有利於建商盡速將餘屋出清,避免建商囤房。不過,本次「囤房稅2.0」也訂定出租申報租賃所得達租金標準的房屋稅率,鼓勵房屋釋出租賃市場,或許此舉將有助於公益出租人、社宅包租代管的意願,除了有租金收入,同時又能享有稅率優惠。

目前開徵囤房稅的縣市,計有台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣,統計這 10 縣市針對非自住家用房屋採差別稅率(囤房稅),合計今年開徵件數共47萬2472件、開徵稅額合計約66.4億元。

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