如何買房/公寓、華廈、大樓挑法曝!重CP值必選公寓 優缺點公開

▲在台灣市場房屋類型以公寓、華廈和大樓三類居多,買房要選哪一種?專家建議,喜歡有管理服務與享受公設者,可優先挑選電梯大樓。(圖/資料照片)
▲在台灣市場房屋類型以公寓、華廈和大樓三類居多,買房要選哪一種?專家建議,喜歡有管理服務與享受公設者,可優先挑選電梯大樓。(圖/資料照片)

記者徐銘穗/綜合報導

編按:內政部不動產資訊平台最新揭露,去年第4季全國購屋痛苦指數(房價所得比)為9.61倍,最痛苦的當數台北市15.77倍,也就是台北人要15.77年不吃不喝才能買房。只是,全台目前住宅存量為922.8萬宅,買房真有那麼難?《NOWnews今日新聞》即起每周日推出《如何買房》專欄,匯集相關專家建議,帶讀者了解買房眉角,及早圓夢。首集看公寓、華廈、大樓怎麼挑?

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在台灣市場房屋類型以公寓、華廈和大樓三類居多,買房要選哪一種?各有什麼優缺點?專家建議,喜歡有管理服務與享受公設者,可優先挑選電梯大樓,喜歡出入單純者,則可選擇華廈或公寓,但若追求高CP值者,必推公寓。

▲房貸利率突破2%,相比之下,雙北公寓需求穩健,銀行評估放貸給予不錯的條件。(圖/資料照片)
▲房貸利率突破2%,相比之下,雙北公寓需求穩健,銀行評估放貸給予不錯的條件。(圖/資料照片)
公寓公設比低 CP值最高

在外觀上,依「建築技術規格」規定,6層以上建築物,至少應設置一座電梯。因此,傳統5樓以下的公寓幾乎都沒有電梯,但近年市場出現6樓的「電梯公寓」產品,公設比為三種房型中最低,為8%~15%。公寓優點是公設比低,能使用的實坪是三種建物中最高的,CP值最高,而且公寓戶數少、出入單純。

但公寓的缺點是,除了梯廳以外幾乎沒有公設可言,所以管委會、收包裹或是垃圾處理等,大多是各戶自理。而且5樓以下老舊公寓沒有電梯,對膝蓋不好的長者、輪椅族與娃娃推車來說,都十分不便。

華廈走中間路線 公設相對大樓低

華廈為7到10層樓,有附電梯,公設比約15%~20%。相較於大樓來說,華廈的公設較低,比起同坪數的大樓來說,能使用的實坪較高。在管理方面,通常會視戶數多寡而決定是否設置管委會及請保全物業管理,如僅一棟的華廈戶數少,要分攤的管理費用就會較高,可能就只會有簡單的管理,如清潔費用。

▲華廈免爬樓梯,戶數、公設比、管理費都比大樓少,擁有一票支持者。圖為中和四號公園一帶的華廈。(圖/NOWnews資料照片)
▲華廈免爬樓梯,戶數、公設比、管理費都比大樓少,擁有一票支持者。圖為中和四號公園一帶的華廈。(圖/NOWnews資料照片)
大樓公設比最高 11樓以上有消防管線

大樓則是10層樓以上,同樣有附電梯,公設比為30%~40%,而且因2005建築法規修法後,規定8樓以上大樓新推案要設2座直通安全樓梯,11樓以上都要設計消防管線、灑水系統,天花板會較低。

大樓社區因戶數多,幾乎都有物業管理及管委會,最大的特點,就是含有豐富的公設,如大廳、健身房、閱覽室等,還有管理室可以代收快遞、包裹,但相對而言,要管理費也較貴,北部一般大樓約一坪約50~90元、豪宅社區約100~180元,中南部一般大樓一坪約40~60元、豪宅則約70~80元。

▲信義區豪宅「琢白」為紐約建築大師理查麥爾規劃設計,純白外觀大樓十分受到年輕富豪、藝人青睞。(圖/台灣房屋信義101特許加盟店提供)
▲信義區豪宅「琢白」為紐約建築大師理查麥爾規劃設計,純白外觀大樓十分受到年輕富豪、藝人青睞。(圖/台灣房屋信義101特許加盟店提供)
▲琢白31頂樓露天泳池,漂浮城市頂端,公設媲美全球星級飯店。(圖/翻攝55Timeless琢白臉書)
▲琢白31頂樓露天泳池,漂浮城市頂端,公設媲美全球星級飯店。(圖/翻攝55Timeless琢白臉書)
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,相較公寓,電梯大樓社區優勢有消防安全與結構相對安全、有豐富公設、不用爬樓梯、不用趕垃圾車、有停車位、有管理員代收包裹及有警衛相對較為安全等。

至於大樓缺點部分,住商不動產企劃研究室主任暨發言人徐佳馨指出,購買時需付出較大的代價,不僅單價比公寓高,公設比也較高。假設付同樣的錢買同一地區、屋齡相當的房子,公寓能取得的坪數絕對比大樓來得多,而且不管你有沒有住,每個月都須按坪數繳交管理費。

她說,公寓幾乎都是中古屋,在都會區裡,因為寸土寸金,建商已經很少推出這類新案。相比之下,20年的公寓算很年輕,公設約在6%至15%,30年以上老公寓,根本是零公設權狀上載明多少坪數,就能得到紮紮實實的空間,讓購屋者覺得非常划算。住公寓的另一項好處是免繳管理費,以30坪的房子為例,每月至少省下1500元至4500元的管理費。

▲汐止的華廈產品戶數單純,疫情期間反受到購屋族喜愛。(圖/NOWnews資料照片)
▲汐止的華廈產品戶數單純,疫情期間反受到購屋族喜愛。(圖/NOWnews資料照片)
專家建議,若你是重視房子價格與CP值者,最適合買「公寓」,除了公設低、實際使用坪數大,其土地持分也是最多,房屋稅與管理費最少。若經濟狀況許可,又是重視生活品質與便利性者,則適合買大樓,享受各式健身房等公設、物業管理等服務。最後,若是兩者都想兼顧,想在中間找到一個平衡,則最適合住華廈。

不過,要留意的是,房子住了一定年限後,都會面臨維護費用的問題。戶數少的公寓、華廈若沒有規劃管委會,在遇到需要修繕時,每一戶分攤下的金額會較大。如何買房/下集預告:地段好壞很重要!門牌多了巷、弄會影響核貸?

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