名家論壇》徐佳馨/升息之外 那個卻更要命的事

▲中央銀行在15日理監事會後宣布升息半碼,不僅是六年半新高,也意味著台灣房貸利率將進入2%大關。(示意圖/取自《pixabay》)
▲中央銀行在15日理監事會後宣布升息半碼,不僅是六年半新高,也意味著台灣房貸利率將進入2%大關。(示意圖/取自《pixabay》)

文/徐佳馨

一如外界預期,中央銀行在15日理監事會後宣布升息半碼,這不僅是六年半新高,也意味著台灣房貸利率將進入2%大關。在大家卯起來算一個月要增加多少房貸的當下,同時也釋放另一個重要的訊息,就是『選擇性信用管制措施,會實施比較久的時間』。

我是廣告 請繼續往下閱讀
總裁對此的說法是,對央行來說,首要任務是讓金融穩定,房價與金融穩定有關係,但房價高低不見得會非常影響金融穩定。他舉了對岸用「紅三條」(剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍)打房,不料打過頭,還得用更多的措施促使房地產市場上來。房價上漲有很多因素,例如缺工缺料,但這種狀況不會一直持續,讓房市像前一波慢慢下來,「軟著陸」會是一個比較理想的結果。

相較於民國78年央行實施選擇性信用管制的效果,該政策在2010年捲土重來,效果似乎不如當年震撼,一轉眼選擇性信用管制已經上路10餘年,中間除了豪宅選擇性信用貸款不放手外,其餘經過2016年放寬,之後再行緊縮,逐漸讓民眾與產業感受其威力,特別是土地融資、工業地限期開發和私法人購屋限制最為要命。影響所及,目前市場上不少建商購地,已經必須自備八成以上現金,這也讓2023年的住宅用地價格不易樂觀。

簡言之,在資金緊縮下,選擇性信用管制更見奇效,且央行沒打算放手,至少在通膨打下來之前,貨幣緊縮並不會退場。貨幣緊縮不退場,房市管制也不會退場,除非房價對金融穩定的產生衝擊,不然在此之前,央行對此沒有放鬆的理由。

對開發商來說,土地與營造成本已在歷史高點,選擇性信用管制不放手,等於讓業者面臨資金壓力,加上緊鑼密鼓地升息,可說是近二十年來,業者最嚴酷的體質測試。可以預期的,是接下來開發商將大者恆大,小型業者若不轉型進入沒有信用管制限制的都更、危老,恐難生存下去。

對消費者而言,已購屋者得面臨升升不息,溫水煮青蛙的壓力,未購屋者算盤一打,很容易發現苗頭不對,多戶者因為選擇性信用管制因素扼住咽喉,銀行放款趨於謹慎,很難大手大腳買房,也使得市場交易持續趨緩。

這也是各方對未來一到兩年房市沒有那麼樂觀的重要因素。

至於房市何時有機會撥雲見日。

對央行來說,若明年通膨能在2%以下,在目前各國升息幅度縮小的狀況下,利率有機會緩升,甚至於不升,雖說不至於為市場打了一季強心,卻也能讓房貸戶稍稍喘口氣,宣示意義大於實質意義,惟另一層面是,當各國不競相升息,也意味著景氣不佳,有一段苦日子得熬。

經歷了二十多年的貨幣寬鬆,相信全球投資人都用慘痛經驗學到「居高思危」與「風險控管」兩大議題,只是代價實在太大。處在目前的大浪裡,若還有餘裕,請持盈保泰,伺機而動,如身受重傷,那也只能等待時機,雖難全身而退,至少讓自己一息尚存,等待春天的到來。

如果還能遇到下一波資金多頭,我們終其一生都要記住,即使天縱英明,當池中無水,所有曾經為人不屑一顧的政策工具,都會變得非常厲害,也非常致命。


●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理

●本文為作者評論意見,不代表《NOWnews今日新聞》立場

●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論,請附真實姓名及聯絡電話,文章歡迎寄至: opinion@nownews.com

我是廣告 請繼續往下閱讀
app下載