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相較於民國78年央行實施選擇性信用管制的效果，該政策在2010年捲土重來，效果似乎不如當年震撼，一轉眼選擇性信用管制已經上路10餘年，中間除了豪宅選擇性信用貸款不放手外，其餘經過2016年放寬，之後再行緊縮，逐漸讓民眾與產業感受其威力，特別是土地融資、工業地限期開發和私法人購屋限制最為要命。影響所及，目前市場上不少建商購地，已經必須自備八成以上現金，這也讓2023年的住宅用地價格不易樂觀。
簡言之，在資金緊縮下，選擇性信用管制更見奇效，且央行沒打算放手，至少在通膨打下來之前，貨幣緊縮並不會退場。貨幣緊縮不退場，房市管制也不會退場，除非房價對金融穩定的產生衝擊，不然在此之前，央行對此沒有放鬆的理由。
對開發商來說，土地與營造成本已在歷史高點，選擇性信用管制不放手，等於讓業者面臨資金壓力，加上緊鑼密鼓地升息，可說是近二十年來，業者最嚴酷的體質測試。可以預期的，是接下來開發商將大者恆大，小型業者若不轉型進入沒有信用管制限制的都更、危老，恐難生存下去。
對消費者而言，已購屋者得面臨升升不息，溫水煮青蛙的壓力，未購屋者算盤一打，很容易發現苗頭不對，多戶者因為選擇性信用管制因素扼住咽喉，銀行放款趨於謹慎，很難大手大腳買房，也使得市場交易持續趨緩。
這也是各方對未來一到兩年房市沒有那麼樂觀的重要因素。
至於房市何時有機會撥雲見日。
對央行來說，若明年通膨能在2%以下，在目前各國升息幅度縮小的狀況下，利率有機會緩升，甚至於不升，雖說不至於為市場打了一季強心，卻也能讓房貸戶稍稍喘口氣，宣示意義大於實質意義，惟另一層面是，當各國不競相升息，也意味著景氣不佳，有一段苦日子得熬。
經歷了二十多年的貨幣寬鬆，相信全球投資人都用慘痛經驗學到「居高思危」與「風險控管」兩大議題，只是代價實在太大。處在目前的大浪裡，若還有餘裕，請持盈保泰，伺機而動，如身受重傷，那也只能等待時機，雖難全身而退，至少讓自己一息尚存，等待春天的到來。
如果還能遇到下一波資金多頭，我們終其一生都要記住，即使天縱英明，當池中無水，所有曾經為人不屑一顧的政策工具，都會變得非常厲害，也非常致命。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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