▲買房子先求有再求好?專家點破真相,提出購屋「4建議」。(圖/取自pixabay)

房價居高不下,別說是剛出社會的年輕人,就連事業有成的中年人都可能有買不起房的困擾。我們總是聽到一些購屋建議,最常聽到的莫過於「先求有再求好」、「有自己的房子才安定,現在辛苦點沒關係,都會苦盡甘來的」,不過真是如此嗎?景文科技大學財務金融系副教授章定煊就提出 3 點分析與 4 項建議。

章定煊在臉書提及,自己常聽到的一些購屋建議,包括「有房子就是有了安定,一定要有自用住宅,就算現在付貸款很辛苦,苦一陣子就會苦盡甘來。不這樣做會非常後悔。(這個公務員就是服從準則一)」、「買房子先求有再求好,先在遠離市中心買品質差的房子,以後有機會再換屋。」「每月支付貸款應該控制在月所得 30% 之內。」

不過,這些話都聽過幾十年了,現在真的還適用嗎?章定煊提出 3 點分析,首先,他指出,台灣這 10 年來房價大漲與低所得,讓所得房價比翻倍,就老一輩的來說,以前台灣的銀行的放貸成數很低,所以大家都買預售屋(中古屋反而自備款高買不起)。10% 的頭款都是用跟會的方式硬湊出來,接下來的兩三年,又要攤還 30% 的工程款(美其名約公司貸款),最後才輪到 60% 銀行貸款。因此剛開始的兩三年,不用說每月剩 1 萬元,連 1 塊錢都不剩的都大有人在。

他接著說,問題是,那時候所得房價比低,而且所得還不斷上升,房價也不斷上漲,只要熬過會錢跟工程款那兩三年,很快的就能輕鬆的提前付清銀行貸款,然後用同樣的方法買第二屋、第三屋,但現在所得房價比這麼高,一但套進去了,解套遙遙無期,就形成螞蟻地獄。

▲房價居高不下,國人買房不易,就算買了,多數人每月負擔也是相當大。(圖/取自pixabay)

其次,台灣房價的版圖發生大規模的重整:捷運路網之內的,形成一個很大的都會圈,房價相對穩固。章定煊認為,如果是路網外,只有單條捷運所及的區域,房價風險性就高,上下起伏很大;連捷運都沒有,靠台鐵通勤電聯車,穩定性就更低了。如果先求有,去買了都市很外圍的區域,搞不好跟路網內價格越拉越大,根本換不了屋。前幾年先求有,在暖暖、淡水、三峽、林口、新莊、青埔等地購屋,「還換得進比較靠市中心的新屋嗎?」

此外,章定煊也表示,台灣過去房地產有七年一循環的說法,房地產循環很快,就算高檔套到,七年也能解套。所以 30% 額度內有什麼就買什麼,隨便買準沒錯。「台灣房地產 2005 年的大多頭,走到今年都還沒結束(由國泰房地產指數來看,從最高點只修正了 8.9% ),已經長達 15 年的多頭了,多頭還能走多久呢? 接下來的空頭又可能多久呢?如果像日本一樣,從 1991 年 1 月開始走到 2009 年 1 月一波 20 年的空頭該怎麼辦?所以貸款控制在 30% 之後呢?後續的投資建議到底是什麼?房地產的循環被打亂,房地產的週期被拉長,未來的多空真的非常難以預料。」

至於「該在 30% 額度內勉強在市中心買間廁所,還是勉強在市郊買個舊公寓呢?30% 額度越不過購屋門檻,後續又該怎麼辦?」章定煊則提出 4 點建議:1.買不起別硬買。2.買不起也要記帳,儘量結餘,寧可「租」到郊區,壓縮開支。3.結餘款以定期定額的方式理財,你不理財、財不理你,2.5% 以上接近無風險的金融商品多得是。只要政府不亂來,這樣的報酬率是可以咬住房價的。4.如果自願跳入螞蟻地獄,也要再擠一點錢買點消耗型保險,避免有個意外閃失,壓垮全家經濟。

▲章定煊臉書貼文。(圖/翻攝自章定煊臉書)