央行打炒房祭出「四限貸」 專家:立意良善但未中靶心

記者賴志昶/台北報導

2020-12-08 09:48:07

新竹市三房總價千萬元
▲今年受到台商資金回流等影響,國內房市買氣強勁。(圖/NOWnews資料照片)
中央銀行總裁楊金龍昨(7)日宣布,央行對於打房提出4項選擇性貸款限制。對此,專家認為,央行職責是風險控管,選擇性信用管制應該是在房市過熱時,扮演後衞滅火的角色,如今央行自認房市漲幅尚稱溫和,卻率先祭出打炒房措施,雖有提前部署的宣示意味,但錯把後衛當前鋒,四項限貸措施在程序時程與內容上可謂「立意良善丶但未中靶心」。
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中央銀行於昨日臨時在下午4時30分召開記者會,並由央行總裁楊金龍親自主持。楊金龍宣布,央行常務理事會決議調整該行不動產貸款針對性審慎措施,其中四大管控措施包含:一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制,其中第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。二、新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制,最高貸款成數為6成,無寬限期。三、新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成等動工興建後始得撥貸。四、新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成。
對此,吉家網董事長暨房仲全聯會理事長李同榮表示,國發會的十四項打抄房措施日前才剛向行政院報告,如何協調十四項任務中相關內政丶財政丶央行丶金管會丶各部會分工合作,依房市過熱現象的輕重緩急,按部就班的分配任務,央行急於出招,片面防堵措施,難以真正抑制房市炒作亂象。
李同榮進一步指出,房市目前出現的炒作核心問題在於預售紅單與土地炒作,首先是紅單問題,雙北市以外地區因房價年漲幅超過10%,所以成為紅單容易炒作的溫床,假性需求過多加上資訊不對稱,使得購屋者盲目追價,因此內政部與地方政府應扮演前鋒攻堅角色,嚴格稽查掃蕩非法行為,再配合中鋒的財政機關聯合稽查紅單交易的逃漏稅行為,達到遏止紅單炒作的亂象;當然內政部的實價登錄也須進階,讓門牌全都露丶資訊透明化,並將「租賃全面登錄」優先列入修法,一併解決租賃市場的炒作亂象。
再來,是土地炒作爭議。李同榮認為,「土地是麵粉,房屋是麵包」,全台各地的土地價格在近2年平均漲幅3到4成,這些地主獲利比建商更多,但繳稅卻更少;而中央政府與地方政府趁勢瘋狂標售國有市有土地,地價屢創新高,這才是房市炒作亂象的根源。
李同榮進一步分析,央行四項限貸措施可謂「立意良善丶但精而不準」,因為,處理麵粉(土地)的事央行比較使不上力,所以只能針對成屋與土地的貸款著墨,雖現貸已避免傷及自住與換屋族群,但在現階段全台資金氾濫的環境下,限貸難不倒投資大咖,限貸措施「精而不準」難以命中靶心。
另一方面,李同榮表示,餘屋的限貸應該考量一些先建後售的殷實建商,因為他們房屋完工未銷售前就面對限貸與囤房稅的壓力與無辜受害;針對法人購屋部分,若是法人自用辦公商業大樓也應排除在限貸之外;至於土地限貸部分,雖有些微管控效力,但宣示作用重於實質,對地價的飆漲現象,仍難達到抑制的具體成效。
針對房市炒作亂象,李同榮提出兩大建言,首先是土地問題,財政部應提出一套土地稅制的革新措施,包括政府必須以身作則,如何製訂土地重劃與公有土地標售的嚴密規範,把土地重劃與公有土地標售注入「高占比的社會住宅」,一方面抑制地價上揚,另一方面照顧弱勢族群,也才是實行「居住正義」的實際行動;當然,加速交通建設擴大都會範圍也是疏緩房價上漲的治本良方。
此外,李同榮建議,國發會健全房市措施應強化長遠的房市健全治本方針,尤其是對資金充斥游資氾濫的疏洪措施,導入民間資金投入新台灣公共建設,很多前瞻建設的公共工程都可引導回流的資金投入,當然,政府要勇於承擔,規劃出良好投資誘因,正確性的圖利民間企業投入公共建設,才是消化過剩游資的最佳解決方案。

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