全台最大純日系購物中心「LaLaport高雄」硬體即將在2026年完工，但商場都還沒開幕，周邊房市已搶先飛天！據統計，鳳山國泰重劃區房價 3 年來狂漲逾兩成，區域指標新案甚至喊出挑戰「5 字頭」驚人高價。究竟這區是在紅什麼？「買爆」鳳山百貨商場宅的又是哪類人？《NOWNEWS今日新聞》專訪兩位房產專家，為您一次剖析買盤真相與抗跌關鍵。
🟡國泰重劃區新案創高價！房價三年狂漲逾兩成
自 2023 年三井 LaLaport 動工以來，高雄鳳山國泰重劃區周邊房市明顯升溫。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱告訴《NOWNEWS今日新聞》表示，該區住宅平均單價已由 2023 年每坪約 26.2 萬元，攀升至目前的 32.4 萬元，漲幅高達 23.7%。目前周遭預售屋行情多落在 35 至 40 萬元，中古屋則以 25 至 32 萬元最為常見。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶補充，國泰重劃區新案多已進入 4 字頭，部分指標型住宅在商場進駐與捷運雙軌題材帶動下，更有挑戰 5 字頭的趨勢。但他提醒，新案價格已涵蓋未來建設預期，購屋人應多比較實際成交價，切勿盲目追高。
▲LaLaport高雄座落於鳳山國泰重劃區，在純日系大商場進駐利多帶動下，周邊房價 3 年狂漲逾兩成，區域指標新案更有挑戰 5 字頭趨勢。圖為完工模擬圖。（圖／高雄市政府都市發展局提供）
🟡買盤結構大公開！在地首購換屋族成主力買家
究竟是哪些人在搶進鳳山商場宅？董家菱表示，這波買盤有高達八成為「鳳山在地首購與換屋族」，充分支撐剛性需求；受台積電設廠外溢效應影響，雖有竹科、南科工程師跨區置產，但僅屬次要客群。
賴志昶分析，看中衛武營大型綠地與捷運交通優勢的跨區自住客也是主力。工程師若考量通勤，多半仍優先選擇楠梓、橋頭等北高雄區域，除非重視居住環境或在亞灣區上班的家庭才會選擇鳳山。此外，在現今信用管制趨嚴下，北中部的投資型買盤已轉趨保守，整體市場仍以具備實際居住需求的在地客為大宗。
▲衛武營國家藝術文化中心具備廣闊綠地與藝文資源，優質的居住環境成為吸引鳳山在地首購族、換屋族與跨區自住買盤搶進的重要誘因。（圖／衛武營國家藝術文化中心提供）
🟡商場搭配捷運利多！專家揭抗跌保值兩大關鍵
「大型商場＋捷運」是否為房價票房保證？董家菱認為，大型購物中心進駐能提升機能、創造就業，逐步墊高區域房市基本盤。有了捷運加持，更能改善通勤條件，在房市盤整期間具備較強的抗跌性與保值力。
賴志昶則強調，百貨與軌道建設確實能提高區域房價地板，但「百貨宅」並非只漲不跌的免死金牌，過去如台中海線百貨商場周邊，亦曾因推案量過大出現房價盤整修正的案例。若商場開幕後人潮不如預期，或周邊住宅供給量過大，房價仍可能面臨盤整，真正的抗跌保值性，最終還是得回歸最根本的「在地自住需求」。
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自 2023 年三井 LaLaport 動工以來，高雄鳳山國泰重劃區周邊房市明顯升溫。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱告訴《NOWNEWS今日新聞》表示，該區住宅平均單價已由 2023 年每坪約 26.2 萬元，攀升至目前的 32.4 萬元，漲幅高達 23.7%。目前周遭預售屋行情多落在 35 至 40 萬元，中古屋則以 25 至 32 萬元最為常見。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶補充，國泰重劃區新案多已進入 4 字頭，部分指標型住宅在商場進駐與捷運雙軌題材帶動下，更有挑戰 5 字頭的趨勢。但他提醒，新案價格已涵蓋未來建設預期，購屋人應多比較實際成交價，切勿盲目追高。
究竟是哪些人在搶進鳳山商場宅？董家菱表示，這波買盤有高達八成為「鳳山在地首購與換屋族」，充分支撐剛性需求；受台積電設廠外溢效應影響，雖有竹科、南科工程師跨區置產，但僅屬次要客群。
賴志昶分析，看中衛武營大型綠地與捷運交通優勢的跨區自住客也是主力。工程師若考量通勤，多半仍優先選擇楠梓、橋頭等北高雄區域，除非重視居住環境或在亞灣區上班的家庭才會選擇鳳山。此外，在現今信用管制趨嚴下，北中部的投資型買盤已轉趨保守，整體市場仍以具備實際居住需求的在地客為大宗。
「大型商場＋捷運」是否為房價票房保證？董家菱認為，大型購物中心進駐能提升機能、創造就業，逐步墊高區域房市基本盤。有了捷運加持，更能改善通勤條件，在房市盤整期間具備較強的抗跌性與保值力。
賴志昶則強調，百貨與軌道建設確實能提高區域房價地板，但「百貨宅」並非只漲不跌的免死金牌，過去如台中海線百貨商場周邊，亦曾因推案量過大出現房價盤整修正的案例。若商場開幕後人潮不如預期，或周邊住宅供給量過大，房價仍可能面臨盤整，真正的抗跌保值性，最終還是得回歸最根本的「在地自住需求」。
