降息誰受益/公銀多降1碼 房貸搬家當心賠了夫人又折兵

記者顏真真/專題報導

calendar_today2020-05-22 12:40:00

▲公股銀行房貸多降息1碼,半年可省1萬2500元利息錢,但是民營銀行房貸戶是否要為了1碼而轉貸,銀行提醒要先進行試算,不見得划算。(圖/NOWnews資料照)
▲公股銀行房貸多降息1碼,半年可省1萬2500元利息錢,但是民營銀行房貸戶是否要為了1碼而轉貸,銀行提醒要先進行試算,不見得划算。(圖/NOWnews資料照)

中央銀行降息1碼、0.25%,政付再要求公股銀行消費貸款加碼降息,其中自用住宅貸款千萬元內再降1碼,為期半年,等到在9月底前房貸利率可降2碼,且一體適用,也讓民營銀行客戶認為不公,打電話要求降息,甚至揚言轉貸。不過,公、民營銀行都提醒,轉貸到其他銀行需再負擔不動產設定費用、代書費及銀行開辦費等費用,還要注意有無提前清償違約金、轉貸後能否爭取到一樣的貸款額度等,再看轉貸後利息節省金額是否大於轉貸費用。



受到新冠肺炎衝擊經濟影響,全球掀起降息風,台灣央行也降息1碼,銀行放款利率也跟著調降,但因應疫情衝擊,政府要求公股行庫個人金融部分加碼降息1至2碼,為期半年,其中房貸自用住宅部分加碼降息1碼,而且不論是否受到疫情影響全部都調降。由於房貸金額大,以1000萬元來說,多降1碼,半年利息可省下1萬2500元,不無小補。

只是這波降息較不同的是,央行降的1碼公、民營銀行都有反映在房貸利率調降上,只是公股銀行在政府要求下又多降了1碼,民營銀行認為全部客戶一體適用並不公平,只針對受疫情影響的客戶加碼降息,也讓跟民營銀行貸款的房貸戶感覺吃了悶虧,只能看著別人享受,因此公股銀行也接到許多轉貸詢問電話。

雖然公股銀行也認為這是爭取房貸業務的好機會,歡迎他行客戶轉貸,但不論公股還是民營銀行也都提醒轉貸前要先評估划不划算。兆豐銀行就指出房貸搬家需看2個關鍵因素,包括與原貸銀行之間的利差、轉貸成本。

玉山銀說轉貸是否划算,首先可先計算轉貸所需花費的成本,包含提前清償違約金、開辦費用、代書費及設定費等,如果轉貸所節省的利息大於成本,這種情況就可以評估轉貸。當然,也要特別注意綁約期間,如果房子尚於綁約期間內,轉貸就需要額外負擔提前清償違約金,轉貸後,新貸銀行也會重新綁約,若短期有出售的規畫,就會需要將這個因素也考慮進去。

▲房貸搬家怎樣才划算?銀行表示要省下的利息錢大於轉貸成本。(圖/玉山銀行提供)
▲房貸搬家怎樣才划算?銀行表示要省下的利息錢大於轉貸成本。(圖/玉山銀行提供)
國泰世華銀行建議申請房屋轉貸時,除了利率外,要一併考量伴隨而來的必要轉貸費用,同時銀行為了降低授信風險,往往提供的優惠利率也多會限制適用對象,例如較高所得、較高資產等的優良客戶,並不是每一位客戶都能同時享有,建議房貸戶可先檢視與原貸銀行的往來關係,諮商後再進行綜合評估。

華南銀行還建議轉貸前先評估不動產鄰近行情,若鄰近行情穩定或上漲趨勢,轉貸後新鑑估值可望持平或增加,有機會貸到原額度,然後評估轉貸相關費用包括原貸銀行費用、新貸銀行費用及地政規費、代書費等,也要檢視貸款契約書類條文確認各家銀行違約金計收方式,通常貸款後第1年內轉貸計收的違約金為貸款餘額的1%,第2年之後遞減至0.8%至0.6%,綁約期間約3年,但實務上近年客戶均簽訂無提前清償違約金方案,或在貸款多年後才考慮轉增貸,通常不會有此費用。

在選擇新貸銀行時,也要先了解規費包含徵信費、房貸手續費(依貸款金額千分之1計收)等,最低收費5000元以上。此外,還有就是地政規費,即貸款設定登記規費按設定金額的千分之1,還有代書費包含塗銷與重新設定抵押權2項,依各代書價碼不同,行情約5000元至1萬2000元不等。

中信銀強調「房貸利率」不是決定往來銀行的唯一因素,房貸1000萬轉貸的地政規費就是1萬2000元,再加計代書費6000元起、塗銷費用2000元起以及新往來銀行的開辦費約5000元,轉貸成本合計約2萬5000元,這還不含他項權利證明書費用一張80元或新銀行代償手續費,因此可能不划算,原往來銀行若在綁約期限內,提前清償違約金達5至10萬也要注意。

合庫銀更實際試算給大家看,若民眾貸款1000萬元,原先利率1.68%,因央行降息1碼利率降為1.43%,若因考量公股行庫自用住宅千萬額度內再降1碼而轉貸,6個月約可節省利息支出1萬2500元(1000萬×0.25%÷12×6),但轉貸需支出費用包括設定費1萬2000元、開辦費5000元起、代書費5000起,合計約2萬2000元起,因此在利率相同情況下,因政策降息補貼6個月而轉貸,並不符合成本節省效果。

彰銀建議民眾若要辦理房貸轉貸時,應先評估貸款餘額多寡,貸款利率差距等條件,一般而言,貸款餘額大,剩餘年限長者,轉貸較為有利,但需注意原貸款銀行是否有綁約(提前清償違約金)限制。

▲銀行提醒房貸轉貸應先評估貸款餘額多寡,貸款利率差距等條件,一般而言,貸款餘額大,剩餘年限長者,轉貸較為有利,但需注意原貸款銀行是否有綁約限制,銀行就實際試算給你看。(圖/彰化銀行提供)
▲銀行提醒房貸轉貸應先評估貸款餘額多寡,貸款利率差距等條件,一般而言,貸款餘額大,剩餘年限長者,轉貸較為有利,但需注意原貸款銀行是否有綁約限制,銀行就實際試算給你看。(圖/彰化銀行提供)
兆豐銀行提到轉貸成本一般包括抵押權設定費、代書費、開辦費或需繳付原貸款銀行提前還款的違約金等,但若自行送件且與銀行無違約關係則成本就只有設定抵押權的規費,以目前各銀行平均房貸利率水準約1.4%至1.45%,以優質的自住型房貸戶利率最低可降至1.31%來看,從原貸銀行利率若1.45%轉貸到兆豐銀行後,每千萬房貸1年可省14000元利息,加上這半年響應政策的降息可降1碼0.25%,可以省12500元的利息,轉貸利益可達2萬6500元,扣除每千萬元房貸的轉貸成本設定費約14400元後(設定為借款金額的1.2倍),仍有轉貸利益。

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