▲低公設比有可能是雨遮大所導致,不能代表室內使用坪效高。(圖/信義房屋)

內政部實價登錄網站新增「實坪」計算方式引發討論,其實這時代的買方多是在乎「CP值」,在同樣總價預算下,公設比低、使用坪數大的物件顯然更划算。然而公設比計算方式存有不少盲點,專家建議,採計實際使用空間的「得房率」更精準。

「得房率」一詞源於中國,住商不動產企研室經理徐佳馨解釋,計算方式是以主建物加陽台面積(即實際可使用面積)為分子,權狀面積為分母,得房率愈高表示室內使用空間愈大,愈低則表示虛坪較多、坪效較低。

假設一住宅登記的權狀面積為32坪,其中含主建物20坪、陽台1.5坪、雨遮2坪及公設8.5坪,其公設比為公設坪數除以權狀坪數的百分比,約為26.56%,回推使用坪數應約為73.44%。同樣條件若以得房率計算,因不列入雨遮坪數,使用坪數僅約68.18%。雖然新法規已不列入雨遮坪數,因不溯及既往,106年前申請建照執照的建物或中古屋均不適用,此計算方式更能反映實際居住的空間大小。

「與其精算公設比與得房率,掌握所有坪數資訊更重要。」信義代銷事業部專案經理李東亮提醒,基於生活品質、消防安全與都市需求,除非買的是獨棟透天,否則多數住宅都須分攤大、小公設,若確實有公設需求,公設比高或低都不該是評斷該社區價值的標準,須留意的反而是資訊是否透明、所列的公設項目是否合乎法規。

李東亮進一步解釋,過去常見建商違法將車道灌入公設,拉高公設坪數,最好在買預售屋時檢視建商提供的分坪表,可清楚看出室內面積、陽台、雨遮及大、小公設坪數,並了解有無不該登記為公設的項目;成屋則可查閱竣工圖,計算其所載明的附屬建物及公設坪數。