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胡偉良說,政府手上要操控房價其實是有牌可以打的,那就是用稅收來調節市場的供需;而從經濟學上來說,政府手上最科學的兩張牌是利率和稅率。
為什麼美國這麼多錢,房價卻比較便宜?就是利用稅率。胡偉良指出,美國買房者不僅有1至4%的房產稅,轉售時還要繳納20至45%的增值部分,就算以遺產方式贈與後代一樣要交稅,因此使得民眾自然就不會買房來投資。
胡偉良表示,我國政府前幾年也是利用一連串的房地税改措施,將膨脹的房地產打回原形;尤其是房地合一稅,就是轉讓資本利得稅,對增值的部分課徵20至45%的重稅,這個稅的目的就是不讓房價漲。
胡偉良說,如果未來有這麼一個黑犀牛,讓房價有可能不漲不跌或只是小幅上漲,那現金流就是抵禦風險的法寶或投資的護城河;至於在房產投資領域,什麼是現金流?那就是租金。
「所以,現在投資房產,一定要注重現金流!」胡偉良指出,租金並不單單只是1年收個租金而已,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流動,有流動才有套現。
胡偉良稱,房地產投資的三可原則就是可租、可住、可售,其中可租最重要,沒有可租,不可能有可住、可售;而重視租金不是要輕視漲幅,而是要強調有租金保障的漲幅才更安全、更可期。
「租都租不出去,賣給誰啊?」胡偉良說道,房子能不能買的主要衡量標題就是租售比,因此民眾要試想未來5至10年間,房子有沒有租出去的空間,「如果你對10年租出去這件事沒有保握,就千萬別碰這個房子」。