巷仔內/京華城掰掰 沈慶京「掌上明珠」真能華麗變身?

記者許家禎 / 台北報導

2019-09-26 13:04:26

▲京華城2001年11月正式開幕,是威京集團創辦人沈慶京(圖左)的得意之作,25日標售由自家人中石化標下,希望未來作為頂級商辦園區。圖右為沈慶京兒子沈輝庭,目前為中工董事長特助。(圖/NOWnews資料照片)
▲京華城2001年11月正式開幕,是威京集團創辦人沈慶京(圖左)的得意之作,25日標售由自家人中石化標下,希望未來作為頂級商辦園區。圖右為沈慶京兒子沈輝庭,目前為中工董事長特助。(圖/NOWnews資料照片)
京華城自1987年開發至2001年完成,前後歷經15年,總投資金額達新台幣240億元整,為當時全台最大的購物中心,也曾是亞洲最大的球體商場建築。但京華城風光一時,一路走來不算順遂,經營不善、傳出要易主、容積率問題都屢屢浮上檯面,如今京華城走過浮雲18年又回到威京集團手上,到底叱吒風雲的威京集團主席沈慶京怎麼想的?

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京華城2001年11月正式開幕,基地近5000坪、樓地板約6.2萬坪,獨一無二的球體設計來自華人傳說中的「雙龍抱珠」希望帶來好寓意。這是曾被喻為是股市四大天王的威京集團創辦人沈慶京,在建案「陶朱隱園」還沒出現時的得意之作,選在科技泡沫的經濟低潮時逆勢操作,開闢亞洲第一大商場,希望以「娛樂帶動消費」,(百貨商場有Live Band、KTV、PUB等)開創特殊的商業模式。

京華城球體建築風光歸風光,但總歸一句「不好用」被消費者詬病,由於球體旁還有連接的商場,占地之大常讓消費者繞來繞去,找不到櫃位或是手扶梯,被大家一致認為「設計動線不佳」。再來,近幾年消費型態改變,京華城周邊沒有捷運,又在鄰近商圈如信義區、西門町與東區商圈夾殺下,傳出經營不善、連年虧損。

近年來,京華城也透過改裝試圖轉型,並大量引進親子相關品牌,成為不少爸媽假日溜小孩的好地方,但也有網友揶揄正是因為人潮少、空間大,因此適合小孩跑來跑去,還說看電影也變得很舒適。

不僅百貨公司經營成為焦點,雪上加霜的還跟北市府槓上「容積率」問題。京華城8年前提出都市計畫變更,因公司捐地3成,認定容積率應為一般商業區的560%,但郝龍斌市府時代堅持392%,直到柯文哲市府時代,容積率問題才得以解決通過,而這也讓京華城資產價值飆升,市場認為增添「賣相」。

其實,京華城多次傳出要賣,2017年5月傳出球體建築要「打掉重練」,但京華城回應鋼骨打造造價不斐,僅使用10年還很新「怎麼可能打掉重蓋?」。2018年3月,股東會通過處分資產,指出雖然近年營運打平,但折舊再加上銀行貸款的利息仍處於赤字,處分資產市場預估標售價格將在400億元至500億元之間。

2018年12月京華城首次標售,雖基地龐大方正、有永久土地所有權,但因全區底價高達380億元,無人投標,之後兩次也因為投資方多傾向素地投資而流標,終於在昨日第四度標售賣出,但令人咋舌的是買主竟是與京華城同個集團的威京旗下中石化「驚呆市場」,市場認為除了因為不想賤賣之外,近期走熱的商辦市場也是威京集團改變策略的主因。

據了解,京華城不斷流標後,聯貸銀行團之主辦凱基銀行曾建議威京集團主席沈慶京,可以找人合資開發土地做為商辦賺租金,但由於規模太龐大,最終合作無下文,因此最後才乾脆由自家集團出手標下。其實,沈慶京之前就定調中石化得「石化本業」與「土地開發」兩大雙軌發展。

而中石化會標下京華城也經過審視,由於民生敦化、南京與信義商圈空置率皆低,且北市早年商辦大樓多數面臨都更,導致商辦需求外溢,都讓集團看好商辦市場前景,未來預計採辦公樓及商業出售出租模式,有信心能帶來穩定收益、增添動能。

不過,中石化之前因國際大環境情勢不佳、貿易戰干擾,石化本業走下坡,2018年營收未如2017年亮眼,但2019仍決議6年來首度配息,只是對於2019年表現,中石化也坦言保守看待,除本業持續耕耘,在國內也將規劃活化土地資產,希望增添公司動能柴火。也因此,標下京華城是否真的創造利潤,也考驗團隊的經營能力,沈慶京是否慧眼獨具,就等時間來檢驗!

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