台灣富裕族群近年瘋狂進場日本房市，最新統計更顯示，台灣買家已成為東京都心新建公寓最大的「境外買主」。這股熱潮不只讓台灣人荷包滿滿，也悄悄把東京房價推向歷史新高，甚至已經出現「連在地高薪雙薪家庭都買不起」的誇張現象。
▲台灣有錢人血洗東京房市！日本高薪家庭崩潰（圖／美聯社／達志影像）
台灣買家半年掃貨192戶 年增82%
根據日本國土交通省相關統計，2026年上半年，居住海外的台灣買家在東京23區內共購入192戶新建公寓，較2024年全年整年還多出82%，寫下驚人成長。台灣買家目前已占東京都心新建公寓境外買家的近三分之二，等於每三戶被外國人買走的新房，就有兩戶落入台灣人手中。
這股買氣背後，離不開三個關鍵字：台積電、日圓、地緣政治。AI浪潮帶動半導體產業狂賺，台股與台灣家庭資產水漲船高；日圓長期偏弱勢，讓東京房產對手握新台幣的買家來說「感覺變便宜」；再加上兩岸情勢牽動人心，不少高資產族把買房日本視為資產配置的「海外備胎」。
東京房價「獨漲」 都心早已不是自住價位
問題來了：台灣買家搶進，到底有沒有把日本房價推得更高？
答案恐怕是肯定的。根據不動產經濟研究所統計，2021年到2025年短短四年間，東京23區房價漲幅已逼近64%；東京Kantei不動產調查機構的最新數據更顯示，東京都心6區的二手公寓平均行情已站上1.7億日圓大關，等於一戶新台幣要價超過3,500萬元起跳，而且這個價位還在持續墊高。
租金同樣沒閒著。東京首都圈公寓租金已連續多月刷新統計以來的歷史新高，東京23區平均租金更是連續數十個月站穩高檔，顯示不只是「買貴」，「租也租得貴」已成新常態。
日本本地媒體形容，如今在東京都心6區買新屋，家庭年收入若不到2,000萬至3,000萬日圓（約新台幣400萬至600萬元），幾乎完全買不起；就連過去被視為「高薪」的雙薪家庭，年收1,500萬日圓在都心置產也相當吃力。換句話說，東京市中心的新屋市場，早已不是一般上班族的自住選項，而是逐漸被高資產、海外資金主導的「投資盤」。
建商惜售、外資加碼 房價修正沒那麼快來
值得注意的是，新建公寓的定價權掌握在建商手上，就算市況出現追價乏力的跡象，建商也傾向「以拖待漲」——與其降價求售，不如把賣不掉的餘屋轉為出租，靜待幾年後市場消化。這也是為什麼即使部分分析師警告房價漲幅已超出實際購買力、修正壓力升溫，東京都心房價短期內仍難見明顯回落。
也因為漲勢過猛，部分地方政府已開始緊張。東京千代田區近期就出現呼籲限制「轉售型」公寓的聲音，主要劍指短期投機炒作的買盤，顯示地方政府對外資與投機資金推升房價的疑慮正在升高。
日本政府10月起要「查身分」 外國買家將無所遁形
面對外國資金大舉進場，日本政府也開始出手因應。從今年10月起，日本規定申請不動產登記者須提出護照等身分文件並申報國籍，等於首度系統性掌握外國人購屋的規模與國籍分布。這項新制被外界解讀為日本政府替後續可能的外國人購屋限制措施「打底」，未來不排除比照部分國家做法，對外國買家課徵額外稅負或設下購屋門檻。
抄底還是追高？台灣買家心態正在轉變
值得玩味的是，儘管房價年年創高，部分台灣買家的心態已悄悄轉向。由於東京房價經過多年狂飆，投報率早已不如以往誘人，愈來愈多買家不再單純追求「賺價差」，而是更看重自住便利性——把日本房產當成度假基地、子女教育跳板，或是純粹作為資產配置的一環，而非短線炒作工具。
換言之，這波台灣資金進場，混雜了「怕台灣資產太集中」的避險心理，以及「日圓便宜、地緣風險升高」的機會財算計。兩股力量疊加，也讓這波熱潮比單純的投機炒作更具韌性——即使東京房價漲勢有一天真的踩煞車，這批資金未必會立刻撤退。
只是對日本一般民眾而言，房價被境外資金越墊越高，「有土斯有財」恐怕正變得愈來愈遙不可及
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根據日本國土交通省相關統計，2026年上半年，居住海外的台灣買家在東京23區內共購入192戶新建公寓，較2024年全年整年還多出82%，寫下驚人成長。台灣買家目前已占東京都心新建公寓境外買家的近三分之二，等於每三戶被外國人買走的新房，就有兩戶落入台灣人手中。
這股買氣背後，離不開三個關鍵字：台積電、日圓、地緣政治。AI浪潮帶動半導體產業狂賺，台股與台灣家庭資產水漲船高；日圓長期偏弱勢，讓東京房產對手握新台幣的買家來說「感覺變便宜」；再加上兩岸情勢牽動人心，不少高資產族把買房日本視為資產配置的「海外備胎」。
東京房價「獨漲」 都心早已不是自住價位
問題來了：台灣買家搶進，到底有沒有把日本房價推得更高？
答案恐怕是肯定的。根據不動產經濟研究所統計，2021年到2025年短短四年間，東京23區房價漲幅已逼近64%；東京Kantei不動產調查機構的最新數據更顯示，東京都心6區的二手公寓平均行情已站上1.7億日圓大關，等於一戶新台幣要價超過3,500萬元起跳，而且這個價位還在持續墊高。
租金同樣沒閒著。東京首都圈公寓租金已連續多月刷新統計以來的歷史新高，東京23區平均租金更是連續數十個月站穩高檔，顯示不只是「買貴」，「租也租得貴」已成新常態。
日本本地媒體形容，如今在東京都心6區買新屋，家庭年收入若不到2,000萬至3,000萬日圓（約新台幣400萬至600萬元），幾乎完全買不起；就連過去被視為「高薪」的雙薪家庭，年收1,500萬日圓在都心置產也相當吃力。換句話說，東京市中心的新屋市場，早已不是一般上班族的自住選項，而是逐漸被高資產、海外資金主導的「投資盤」。
建商惜售、外資加碼 房價修正沒那麼快來
值得注意的是，新建公寓的定價權掌握在建商手上，就算市況出現追價乏力的跡象，建商也傾向「以拖待漲」——與其降價求售，不如把賣不掉的餘屋轉為出租，靜待幾年後市場消化。這也是為什麼即使部分分析師警告房價漲幅已超出實際購買力、修正壓力升溫，東京都心房價短期內仍難見明顯回落。
也因為漲勢過猛，部分地方政府已開始緊張。東京千代田區近期就出現呼籲限制「轉售型」公寓的聲音，主要劍指短期投機炒作的買盤，顯示地方政府對外資與投機資金推升房價的疑慮正在升高。
日本政府10月起要「查身分」 外國買家將無所遁形
面對外國資金大舉進場，日本政府也開始出手因應。從今年10月起，日本規定申請不動產登記者須提出護照等身分文件並申報國籍，等於首度系統性掌握外國人購屋的規模與國籍分布。這項新制被外界解讀為日本政府替後續可能的外國人購屋限制措施「打底」，未來不排除比照部分國家做法，對外國買家課徵額外稅負或設下購屋門檻。
抄底還是追高？台灣買家心態正在轉變
值得玩味的是，儘管房價年年創高，部分台灣買家的心態已悄悄轉向。由於東京房價經過多年狂飆，投報率早已不如以往誘人，愈來愈多買家不再單純追求「賺價差」，而是更看重自住便利性——把日本房產當成度假基地、子女教育跳板，或是純粹作為資產配置的一環，而非短線炒作工具。
換言之，這波台灣資金進場，混雜了「怕台灣資產太集中」的避險心理，以及「日圓便宜、地緣風險升高」的機會財算計。兩股力量疊加，也讓這波熱潮比單純的投機炒作更具韌性——即使東京房價漲勢有一天真的踩煞車，這批資金未必會立刻撤退。
只是對日本一般民眾而言，房價被境外資金越墊越高，「有土斯有財」恐怕正變得愈來愈遙不可及
